전세 계약을 앞두고 있는데, 집에 융자가 있는 상태!
📌 부동산에서는 "전세금으로 기존 대출을 상환할 예정"이라고 설명하지만, 과연 보증보험 가입이 가능할까?
📌 전세 계약 전 반드시 확인해야 할 사항과 보증보험 가입 조건을 자세히 알아보겠습니다.
📌 1. 융자가 있는 집, 전세 보증보험 가입 가능할까?
✅ 보증보험(전세금 반환보증)은 무조건 가입되는 것이 아님!
✅ 융자가 있어도 가입할 수 있지만, 몇 가지 중요한 조건을 충족해야 함!
📢 보증보험 가입 가능 여부는 다음 3가지 기준으로 결정됨.
✔️ ① 전세금이 시세 대비 90% 이하인지?
✔️ ② 집에 설정된 융자가 전세보증금보다 적은지?
✔️ ③ 계약 후 집주인이 대출을 상환할 것을 확실히 보장할 수 있는지?
💡 즉, 융자가 있는 집이라도 보증보험 가입은 가능하지만, 안전한 계약을 위해 꼼꼼한 확인이 필요함!
⚠️ 2. 보증보험 가입을 위해 반드시 확인해야 할 사항!
✅ 1) 등기부등본 확인 (가장 중요!)
📌 전세 계약 전 등기부등본을 반드시 확인해야 함!
✔️ 현재 융자가 얼마인지 직접 확인 가능!
✔️ 근저당권(대출)이 얼마나 설정되어 있는지 체크 필수!
✔️ 압류나 가압류 등 법적 문제가 있는지 확인 가능!
📢 확인 방법:
1️⃣ 인터넷등기소(www.iros.go.kr)에서 열람 가능!
2️⃣ 등기부등본을 보고, 융자금(근저당 설정 금액)이 전세보증금보다 많다면 위험!
3️⃣ 융자가 많다면, 보증보험 가입이 어려울 수도 있음.
✅ 2) 집주인의 대출 상환을 계약서에 명시할 것!
📌 "전세금을 받아 기존 대출을 상환할 것이다"라는 말을 부동산이 설명했다면?
📌 말로만 듣지 말고, 계약서에 명확히 기재해야 안전함!
✔️ 계약서 특약에 "전세금 수령 후, 기존 융자를 반드시 상환할 것" 명시!
✔️ 기존 대출이 상환되지 않으면 계약을 해지하고 보증금을 반환받을 수 있도록 조항 추가!
📢 계약서 특약 예시:
📌 "본 계약 체결 후, 임대인은 기존 융자를 상환하여 근저당권을 말소할 의무가 있으며, 이를 이행하지 않을 경우 임차인은 계약을 해지하고 보증금을 즉시 반환받을 권리가 있다."
💡 즉, 융자 상환이 반드시 이루어질 것이라는 보장을 받아야 안전함!
✅ 3) 전세금이 시세 대비 90% 이하인지 확인!
📌 보증보험 가입 시, 전세금이 시세 대비 90% 이하여야 가능!
✔️ 예를 들어, 집 시세가 3억 원이라면, 전세금이 2억 7천만 원 이하일 때 보증보험 가입 가능!
✔️ 전세금이 시세 대비 너무 높으면, 보증보험 가입이 어려움!
📢 확인 방법:
✔️ KB시세, 호갱노노, 네이버 부동산 등을 활용하여 시세 확인!
✔️ 전세금이 시세 대비 90% 이상이면 보증보험 가입이 불가능할 수 있음!
✅ 4) 전세권 설정 or 확정일자 받기 (보증금 보호 필수!)
📌 집주인이 기존 대출을 상환할 것을 100% 보장할 수 없다면, 보증금을 보호할 수 있는 조치가 필요!
✔️ 전세권 설정
✔️ 전입신고 + 확정일자 받기
📢 전세권 설정 vs. 확정일자 차이점:
| 구분 | 전세권 설정 | 확정일자 |
| 보증금 보호 | 강제집행 가능 (경매 등) | 배당 우선권 |
| 설정 비용 | 비용 발생 (등기 필요) | 무료 (주민센터에서 확정일자 받기 가능) |
| 추천 상황 | 집에 융자가 많거나 불안할 때 | 융자가 적고 보증보험 가입 가능할 때 |
📢 결론:
💡 집에 융자가 많다면, 전세권 설정을 고려하는 것이 안전!
💡 전입신고 + 확정일자는 반드시 해야 함!
🚀 3. 융자가 있는 집, 전세 계약 시 체크리스트!
📌 1️⃣ 등기부등본 확인 (대출금 규모 체크!)
✔️ 융자가 전세보증금보다 많다면 위험!
✔️ 근저당 설정이 많은 집은 보증보험 가입이 어려울 수 있음!
📌 2️⃣ 전세보증금이 시세 대비 90% 이하인지 확인!
✔️ 전세금이 너무 높으면 보증보험 가입 불가!
✔️ KB시세, 네이버 부동산 등으로 시세 확인 필수!
📌 3️⃣ 계약서에 "집주인이 대출을 상환할 것"이라는 특약 명시!
✔️ 특약에 융자 상환 조항 추가하여 안전하게 계약 진행!
📌 4️⃣ 보증보험 가입 여부 확인 (가입 가능 여부 사전 문의!)
✔️ HUG(주택도시보증공사) 또는 SGI서울보증에서 가입 가능 여부 확인!
✔️ 보증보험이 불가능하면, 전세권 설정 고려!
📌 5️⃣ 전입신고 + 확정일자 필수!
✔️ 보증금을 보호하기 위해 확정일자 필수!
✔️ 등기부등본에 전세권 설정하는 것도 고려!
🔥 4. 결론: 융자가 있어도 보증보험 가입 가능, 하지만 반드시 확인해야 할 것!
✅ 융자가 있어도 보증보험 가입은 가능하지만, 반드시 사전 확인 필요!
✅ 전세금이 시세 대비 90% 이하인지 확인!
✅ 등기부등본을 확인하여 융자 규모 체크!
✅ 계약서에 ‘집주인이 기존 대출을 상환할 것’이라는 특약을 명시해야 안전!
✅ 보증보험 가입 가능 여부를 사전 문의하고, 전세권 설정도 고려할 것!
✅ 전입신고 + 확정일자는 필수!
📢 결론: 융자가 있는 집 전세 계약은 주의가 필요하므로, 보증보험 가입 가능 여부를 반드시 확인하고 계약하세요! 🚀
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