주택 명의 변경 시 증여세 및 취득세에 대한 이해와 세금 계산

현재 LH임대주택에 거주 중이지만, 와이프와 혼인신고를 하지 않은 상태에서 아기가 태어날 예정이어서 LH평수 확장이나 새로운 집 구입을 고려하고 계십니다. 그러나 무주택자 조건을 유지하기 위해 와이프 명의의 집을 장모님 명의로 변경해야 하는 상황입니다. 이 과정에서 발생할 수 있는 세금, 특히 증여세와 취득세에 대해 알아보겠습니다.

 

1. 주택 명의 변경의 필요성

와이프 명의의 주택을 장모님 명의로 변경하여 무주택자 조건을 유지하는 것은, LH평수 확장이나 신혼부부신생아특례대출 등을 이용하기 위한 전략입니다.

 

2. 명의 변경 시 발생할 수 있는 세금

주택 명의를 변경할 때 발생할 수 있는 주요 세금은 다음과 같습니다.

1) 증여세

증여세는 재산을 무상으로 이전할 때 부과되는 세금입니다. 와이프가 소유한 주택을 장모님에게 무상으로 이전하는 경우, 이는 증여로 간주됩니다.

2) 취득세

취득세는 부동산을 취득할 때 부과되는 세금입니다. 장모님이 주택을 취득하는 과정에서 발생합니다.

 

3. 증여세 계산 방법

1) 증여세 공제 한도

직계존비속 간의 증여세 공제 한도는 10년간 5천만 원입니다. 따라서, 장모님이 증여받는 금액에서 5천만 원을 공제할 수 있습니다.

2) 증여세율

증여세율은 증여받는 재산의 금액에 따라 차등 적용됩니다. 다음은 증여세율 표입니다.

과세 표준	세율	누진 공제
1억 원 이하	10%	-
1억 원 초과 ~ 5억 원 이하	20%	1천만 원
5억 원 초과 ~ 10억 원 이하	30%	6천만 원
10억 원 초과 ~ 30억 원 이하	40%	1억 6천만 원
30억 원 초과	50%	4억 6천만 원

3) 증여세 계산 예시

주택의 가치가 2억 2천만 원일 경우 증여세를 계산해보겠습니다.

• 과세표준: 2억 2천만 원 - 5천만 원 (공제 한도) = 1억 7천만 원
• 증여세 계산: 1억 7천만 원 x 20% - 1천만 원 (누진공제) = 2천 4백만 원

따라서, 2억 2천만 원에 대한 증여세는 약 2천 4백만 원이 됩니다.

 

4. 취득세 계산 방법

1) 취득세율

취득세율은 주택의 취득 금액에 따라 달라집니다. 일반적으로 주택 취득 시 적용되는 세율은 다음과 같습니다.

• 6억 원 이하 주택: 1.1% (농어촌특별세 및 지방교육세 포함)
• 6억 원 초과 ~ 9억 원 이하 주택: 1.3%
• 9억 원 초과 주택: 1.5%

2) 취득세 계산 예시

주택의 가치가 2억 2천만 원일 경우 취득세를 계산해보겠습니다.

• 취득세 계산: 2억 2천만 원 x 1.1% = 242만 원

따라서, 2억 2천만 원에 대한 취득세는 약 242만 원이 됩니다.

 

5. 세금 부담 줄이기 방안

1) 명의 변경 시기 조절

증여세는 10년간 5천만 원의 공제 한도가 있습니다. 따라서, 명의 변경 시기를 조절하여 공제 혜택을 최대한 활용할 수 있습니다.

2) 전문가 상담

세무사나 회계사와 같은 전문가와 상담하여 세금 부담을 최소화할 수 있는 방법을 모색하는 것이 중요합니다. 전문가의 조언을 통해 최적의 전략을 세울 수 있습니다.

 

6. 결론

와이프 명의의 주택을 장모님 명의로 변경할 경우, 증여세와 취득세가 부과될 수 있습니다. 2억 2천만 원 주택의 경우, 증여세는 약 2천 4백만 원, 취득세는 약 242만 원이 부과됩니다. 이를 줄이기 위해 명의 변경 시기를 조절하거나 전문가의 상담을 통해 최적의 방법을 찾는 것이 중요합니다.