증여로 받은 주택과 오피스텔 매매: 세금 혜택 및 전략

20대 초반의 딸이 친척에게 증여로 받은 주택을 소유하고 있으며, 현재 그 주택은 임대 중입니다. 본인 거주용 오피스텔을 매매하려고 하는 상황에서, 주택의 시가는 14000만 원 미만이고 오피스텔의 매매가는 15000만 원입니다. 이 상황에서 오피스텔을 엄마 명의로 매매하는 것이 세금 혜택을 받을 수 있는지, 아니면 본인 명의로 매매하는 것이 유리한지를 검토해보겠습니다.

1. 증여 받은 주택의 세금 문제

증여 받은 주택은 현재 임대 중이며, 증여일로부터 5년 이내에 양도할 경우 부당행위계산부인 대상이 될 수 있습니다. 이는 증여세를 회피하기 위한 목적으로 양도 소득세를 부과하는 것입니다. 따라서 증여받은 주택은 5년 이후에 양도하는 것이 바람직합니다.

2. 오피스텔 매매와 세금 혜택

오피스텔을 매매할 때 본인 명의와 엄마 명의 중 어느 것이 유리한지 살펴보겠습니다.

2.1 본인 명의로 매매할 경우

본인이 오피스텔을 매매하면 1가구 2주택이 되어 양도소득세에서 불리할 수 있습니다. 하지만 본인이 오피스텔에서 실제로 거주한다면, 일시적 2주택 비과세 혜택을 받을 수 있습니다.

• 일시적 2주택 비과세: 기존 주택을 증여받은 주택으로 간주할 때, 오피스텔을 취득한 날로부터 2년 이내에 기존 주택을 처분하면 일시적 2주택 비과세 혜택을 받을 수 있습니다.

2.2 엄마 명의로 매매할 경우

엄마가 무주택자이기 때문에 오피스텔을 엄마 명의로 매매하면 세금 측면에서 유리할 수 있습니다. 엄마가 오피스텔을 소유하고, 본인이 거주하는 형태가 됩니다.

• 무주택자 혜택: 엄마가 무주택자라면 오피스텔 매매 시 주택 취득세 등의 세금에서 혜택을 받을 수 있습니다.

3. 장기적 관점에서의 고려사항

3.1 본인 명의로 오피스텔 매매

본인 명의로 오피스텔을 매매하고, 일시적 2주택 비과세 혜택을 받기 위해 기존 주택을 2년 이내에 처분하는 것이 유리할 수 있습니다. 또한, 본인이 오피스텔에 거주하는 동안 주택 가격 상승으로 인한 자산 가치를 유지할 수 있습니다.

3.2 엄마 명의로 오피스텔 매매

엄마 명의로 오피스텔을 매매하고, 본인이 거주하는 형태도 고려할 수 있습니다. 이 경우, 엄마가 무주택자이기 때문에 세금 혜택을 받을 수 있으며, 장기적으로 엄마가 주택을 처분할 때 세금 부담이 줄어들 수 있습니다.

3.3 직계 존속 간 거래와 세금 문제

직계 존속 간 거래는 증여세 과세 대상이 될 수 있습니다. 따라서 매매 대금의 출처와 대금 수수가 명백해야 합니다. 직장인, 기혼자 또는 만 30세 이상인 경우 세대 분리하여 별도의 독립세대로 간주되지만, 20대 초반의 경우 부모와 동일 세대로 간주될 수 있습니다.

4. 결론 및 권장 사항

본인의 상황에 따라 오피스텔 매매와 세금 혜택을 고려한 전략을 세우는 것이 중요합니다. 다음과 같은 권장 사항을 드립니다.

1. 본인 명의로 오피스텔 매매: 일시적 2주택 비과세 혜택을 받기 위해 기존 주택을 2년 이내에 처분하는 것이 유리합니다.
2. 엄마 명의로 오피스텔 매매: 엄마가 무주택자이기 때문에 세금 혜택을 받을 수 있으며, 장기적으로 주택을 처분할 때 세금 부담이 줄어들 수 있습니다.
3. 세무 전문가 상담: 세금 문제는 복잡하므로, 세무 전문가와 상담하여 최적의 전략을 세우는 것이 중요합니다.