세금 체납으로 인한 공매예정 및 임의경매개시결정 시 전세보증금 반환 관련 대처방안

안녕하세요.

다가구주택에 거주 중이신 임차인으로서, 집주인의 세금 체납으로 인한 공매예정 및 임의경매개시결정으로 전세보증금 반환에 대한 불안과 고민이 많으실 것입니다. 이번 글에서는 이러한 상황에서 임차인이 취할 수 있는 대처 방안과 법적 절차에 대해 자세히 설명드리겠습니다.

1. 사건 개요

• 계약기간: 2022년 7월 17일 ~ 2024년 7월 17일 (24개월)
• 확정일자 부여일: 2022년 5월 20일
• 보증금: 1억 1,000만원 (대출 포함)
• 집주인의 세금 체납액: 약 1억 1,800만원
• 등기부등본 열람 결과:
  • 구청 주택과에서 압류한 날짜: 2023년 11월 15일
  • 신협 근저당권 설정일: 2013년 9월 25일, 채권최고액 3억 7,050만원
  • 2020년 4월 14일 근저당권 변경, 채권최고액 2억 2,200만원
  • 2024년 5월 22일 신협 임의경매개시결정 등기

2. 현 상황 분석

현재 집주인의 세금 체납으로 인해 공매가 예정되어 있으며, 신협에서 임의경매가 개시된 상황입니다. 집주인이 보증금을 반환할 능력이 없을 것으로 판단되며, 이에 따라 임차인이 취할 수 있는 법적 대응 방안을 모색해야 합니다.

3. 대처 방안 및 법적 절차

1. 배당요구 및 권리신고
2. 신협에 의한 임의경매가 진행 중이므로, 임차인은 배당요구의 종기일까지 배당요구와 권리신고를 해야 합니다. 이를 통해 경매 절차에서 보증금을 보호받을 수 있는 권리를 주장할 수 있습니다.
3. 임차권등기명령 신청
4. 임차권등기명령을 신청하여 임차권을 등기부에 등기합니다. 이는 임차인의 권리를 보호하고, 경매 절차에서 임차인의 보증금을 우선적으로 반환받을 수 있도록 도와줍니다.
5. 보증금 반환 청구 소송
6. 계약 만료일인 2024년 7월 17일 이후, 임대인이 보증금을 반환하지 않을 경우 보증금 반환 청구 소송을 제기할 수 있습니다. 이 소송을 통해 법원으로부터 승소 판결을 받아 집주인에게 보증금을 반환받을 수 있습니다.
7. 경매 절차에서의 배당금 확인
8. 경매 절차가 진행되면서 배당요구한 채권자들의 명단과 채권금액이 확인됩니다. 이를 통해 임차인은 배당받을 수 있는 금액을 파악할 수 있습니다. 배당표가 확정되기 전까지는 정확한 배당금을 알 수 없으므로, 배당요구와 권리신고를 철저히 해야 합니다.
9. 추가 강제집행
10. 경매 절차에서 배당받지 못한 금액에 대해서는 임대인이 보유한 다른 재산을 대상으로 강제집행을 진행할 수 있습니다. 이를 통해 보증금의 회수를 시도할 수 있습니다.

4. 구체적인 대응 절차

1. 임차권등기명령 신청 절차
   • 임차권등기명령 신청서를 작성하여 관할 법원에 제출합니다.
   • 신청서에는 임대차계약서, 확정일자 부여 서류, 임대인의 세금 체납 사실 등을 첨부합니다.
   • 법원에서 임차권등기명령이 발부되면, 등기소에 등기를 완료합니다.
2. 보증금 반환 청구 소송 절차
   • 계약 만료일 이후, 임대인이 보증금을 반환하지 않으면 보증금 반환 청구 소송을 제기합니다.
   • 소장을 작성하여 관할 법원에 제출합니다.
   • 소장에는 임대차계약서, 확정일자 부여 서류, 임대인의 세금 체납 사실 등을 첨부합니다.
   • 법원에서 승소 판결을 받으면, 이를 근거로 강제집행을 진행합니다.
3. 경매 절차에서의 배당요구
   • 경매 개시 후 배당요구 종기일까지 배당요구 신청서를 작성하여 경매 담당 법원에 제출합니다.
   • 배당요구 신청서에는 임대차계약서, 확정일자 부여 서류 등을 첨부합니다.
   • 배당표가 확정되면, 배당금을 수령합니다.

5. 예상되는 결과 및 주의사항

경매 절차가 진행되면, 선순위 근저당권자와 선순위 임차인 등 우선권자들이 있을 수 있습니다. 이들의 채권액과 보증금 액수, 낙찰가에 따라 임차인이 배당받을 수 있는 금액이 달라질 수 있습니다. 배당표가 확정되기 전까지는 정확한 배당금을 알 수 없으므로, 법적 절차를 철저히 진행하는 것이 중요합니다.

또한, 경매 절차는 대략 1년 내외로 오래 걸릴 수 있습니다. 따라서, 임차인은 법적 절차를 신속히 진행하여 승소 판결을 받아 두는 것이 좋습니다. 배당 절차에서 배당받지 못한 금액에 대해서는 추가 강제집행을 통해 회수해야 합니다.

결론

현재 상황에서 임차인이 취할 수 있는 최선의 대응 방안은 법적 절차를 신속히 진행하는 것입니다. 임차권등기명령 신청, 보증금 반환 청구 소송, 배당요구 등의 절차를 통해 임차인의 권리를 보호하고, 보증금을 회수할 수 있는 방법을 모색해야 합니다. 법률 전문가와 상담하여 구체적인 상황에 맞는 조언을 받는 것도 중요합니다. 이러한 과정을 통해 임차인은 자신의 권리를 보호하고, 안전하게 보증금을 회수할 수 있기를 바랍니다.