공시가격 2억 이하 아파트, 주택수와 양도세 비과세 기준 총정리

안녕하세요! 현재 2주택자인데 추가로 공시가격 2억 이하의 비수도권 아파트를 매수하려고 고민 중이시군요. 주택을 추가로 보유해도 양도세 비과세를 유지할 수 있을지 여부와 주택 수 산정 문제는 복잡한 세법 조항들로 인해 헷갈리기 쉽습니다.

이번 글에서는 1가구 2주택 조건에서 공시가격 2억 이하 주택의 주택수 포함 여부, 기존 보유 주택의 양도세 비과세 혜택을 받을 수 있는지에 대해 자세히 살펴보겠습니다. 또한, 세법에서 어떤 점을 유의해야 하는지와 실질적인 해결 방안을 함께 제공하겠습니다!

---

1. 공시가격 2억 이하 아파트, 주택수 포함 여부

① 기본 개념: 주택수 산정에서 제외되는 경우

세법에서는 특정 조건을 충족하는 주택에 한해 주택수 산정에서 제외됩니다. 이 조건을 충족하는 주택 중 하나가 바로 공시가격 2억 원 이하의 비수도권 주택입니다. 이 주택의 주요 조건은 다음과 같습니다:

1. 공시가격이 2억 원 이하일 것.
2. 비수도권, 광역시 혹은 세종시 외 지역에 위치할 것.
3. 단순 보유 목적이 아닌 대체 주거시설이나 실거주 목적으로 구입했을 경우에도 해당.

② 질문자의 경우: 1가구 2주택 유지 가능 여부

질문자님의 현재 보유 중인 주택 상태를 정리해보겠습니다:

• 1번 주택: 지방 실거주 2년 아파트 (비수도권 / 장기보유로 추정).
• 2번 주택: 비규제지역 수도권 아파트 (2년 보유 중).

여기에 추가로 공시가격 2억 이하 비수도권 아파트를 매수할 경우, 해당 주택은 아래 조건을 충족하는 한 주택수 산정에서 제외됩니다:

• 공시가격 2억 원 이하.
• 비수도권 위치.

따라서, 종합적으로 볼 때 3주택 보유가 아니라 2주택으로 계산될 가능성이 매우 높습니다.

---

2. 양도세 비과세 요건: 기존 주택도 비과세 받을 수 있을까?

① 기본 비과세 요건

1가구 1주택 비과세 요건은 다음과 같습니다:

1. 1세대 1주택 요건: 세대 전체가 1주택만 보유할 것(일정 조건 하에서는 2주택까지 인정).
2. 소유 기간 2년 이상: 매도하려는 주택을 2년 이상 보유했어야 함.
   • 단, 조정대상지역이면 2년 실거주 요건을 추가 충족해야 함.
3. 양도가액 12억 원 이하가 비과세 혜택 최대 한도.

② 질문자님의 경우: 비수도권 주택 포함 조건

질문자님은 현재 1가구 2주택 상태로 비과세 혜택 대상이 될 수 있는 상황입니다.

• 1번 주택(지방 실거주 2년 아파트): 실거주 요건 충족, 비조정대상지역이라면 1가구 1주택 비과세 대상 가능성이 높음.
• 2번 주택(비규제지역 수도권 아파트): 2년 보유, 실거주 여부에 따라 다소 변동 가능.

하지만 공시가격 2억 이하의 비수도권 아파트를 새롭게 매수하더라도, 해당 주택이 주택수에서 제외된다면 기존 주택 두 채 모두 1가구 2주택의 비과세 요건을 충족할 가능성이 높습니다.

③ 매도 순서와 타이밍 중요성

양도세 비과세 혜택을 최대한 누리기 위해서는 매도 순서와 시점 조율이 중요합니다:

• 1번과 2번 주택 중 비과세 요건을 더 쉽게 충족할 수 있는 주택을 먼저 매도하세요.
• 공시가격 2억 이하 주택은 주택 수 계산에서 제외되므로, 비과세 요건 유지에 큰 영향을 미치지 않습니다.

---

3. 유의해야 할 세법 및 규정

① ‘일정 조건 충족 시’ 주택수 제외 규정

공시가격 2억 원 이하의 비수도권 주택이 주택수에서 제외되기 위해서는 등기부등본 상 공시가격, 위치 조건, 보유 목적 등을 명확히 입증할 수 있어야 합니다.

② 1가구 2주택 중과세 방지

일반적으로 1가구 2주택자는 양도세 중과세를 피하기 위해 아래 요건을 충족해야 합니다:

• 다주택자가 보유한 주택 중 일정한 조건을 충족하는 경우(예: 공시가격 2억 이하 주택, 임대주택 등).
• 매도 시점에 조정대상지역 여부를 추가로 확인.

---

4. 질문자님의 사례에 따른 해결책

① 새로운 비수도권 주택 매수 이후: 2주택만 인정

공시가격 2억 원 이하 주택을 매수하더라도, 기존 주택 1번과 2번에 대한 비과세 요건에는 큰 영향을 미치지 않을 가능성이 큽니다.

② 매도 전략 제안

• 1번 주택(지방 실거주 아파트): 실거주 요건 충족 시 우선적으로 비과세 대상으로 매도 가능.
• 2번 주택(수도권 아파트): 비규제지역으로 확인된다면 양도세 부담이 상대적으로 낮을 가능성.

③ 공시가격 2억 주택, 보유 시에는 어떻게 계산?

• 매도 의사가 없다면 해당 주택은 주택수 계산에서 제외되므로 새로운 주택 마련 부담 없이 기존 주택 비과세 혜택을 유지할 수 있습니다.

---

5. 실질적으로 챙겨야 할 서류 및 절차

① 공시가격 확인

새롭게 매수하려는 주택의 공시가격이 2억 원 이하인지 등기부등본과 공시지가 확인서를 통해 확인하세요.

② 세대주 상태 확인

1가구 2주택 혹은 3주택 계산 시 세대주 상태에 따라 비과세 여부가 달라질 수 있으므로 주민등록등본 상 세대구성도 점검하세요.

③ 세무사 상담 추천

양도세 비과세와 다주택자 관련 규정은 해마다 변경될 수 있으므로, 전문가의 상담을 통해 구체적인 매도 계획을 세우는 것이 좋습니다.

---

참고 자료

1. 대한민국 국세청: 양도소득세 가이드
   • https://www.nts.go.kr
2. 국토교통부 부동산 정책 센터: 공시가격 조회
   • https://www.molit.go.kr
3. 법제처 국가법령정보센터: 소득세법
   • https://www.law.go.kr

---

마무리하며

공시가격 2억 이하의 비수도권 주택은 주택수 산정에서 제외될 수 있어 다주택자로 인한 양도세 중과 문제를 회피할 수 있는 중요한 요소입니다. 질문자님의 상황에서는 추가 주택 매수 후에도 기존 주택 비과세 혜택을 유지할 가능성이 높습니다. 하지만 매도 순서 및 시점에 따른 계획을 세밀히 조정하면 더 많은 세제 혜택을 받을 수 있습니다.

궁금한 점은 반드시 국세청 상담센터나 세무사에게 문의해 정확한 정보를 바탕으로 결정하시길 바랍니다. 성공적인 자산 관리와 세금 절약을 응원하겠습니다!