오피스텔 월세 계약 시 도배 비용 부담은 누구의 책임일까?

오피스텔이나 원룸, 아파트 월세 계약을 진행할 때, 벽지(도배)나 바닥 상태가 오래되었거나 훼손된 경우 이를 임대인이 부담해야 하는지, 아니면 임차인이 직접 수리해야 하는지에 대한 궁금증이 많습니다.

특히, 이번 사례처럼 7년간 도배를 하지 않은 상태에서 변색된 벽지를 교체해야 하는 경우, 임대인이 비용을 부담해야 하는지가 핵심 쟁점입니다.

이번 글에서는 임대차 계약 시 도배 책임이 누구에게 있는지, 법적 기준과 해결 방법을 상세히 정리해보겠습니다.

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1. 벽지(도배) 교체 비용, 임대인 부담 vs. 임차인 부담 기준

✅ 1) 임대차 계약의 기본 원칙

• 임대인은 세입자에게 정상적인 거주 환경을 제공할 의무가 있음
• 그러나, 도배나 장판 등의 교체는 필수 사항이 아님

즉, 도배가 낡았다고 해서 무조건 임대인이 교체해줘야 하는 것은 아니라는 점이 중요합니다.

✅ 2) 법적 기준: ‘통상적인 마모’에 해당하는 경우

국토교통부의 「주택임대차 표준계약서」 및 판례에 따르면, 벽지가 단순한 변색, 노후화, 생활 흔적 등의 이유로 교체가 필요한 경우, 이는 통상적인 마모(일반적인 노후)로 간주됩니다.

✔️ 이 경우 임차인이 부담해야 하는 사례

• 벽지가 단순히 오래되어 변색된 경우
• 입주 후 개인적인 이유로 벽지를 새로 도배하고 싶은 경우

✔️ 임대인이 부담해야 하는 사례

• 벽지가 곰팡이, 누수, 습기로 인해 손상된 경우
• 벽지가 떨어지거나 대규모 훼손이 발생한 경우

즉, 도배가 노후화되었지만 특별한 손상이 없는 경우, 임대인이 도배를 해줄 의무는 없습니다.

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2. 임대인이 도배를 해주는 경우는 언제인가?

✅ 1) 기존 세입자의 과실로 인해 벽지가 손상된 경우

만약 이전 세입자가 벽에 테이프, 낙서, 심한 훼손 등을 남겼다면, 임대인은 이를 원상복구한 상태에서 새로운 임차인에게 임대할 의무가 있습니다.

이 경우, 임대인에게 도배 교체를 요청할 수 있으며, 기존 세입자의 보증금에서 비용을 공제하여 처리할 수도 있습니다.

✅ 2) 벽지 훼손이 심한 경우 (3cm 이상의 찢어짐, 심한 곰팡이, 누수 등)

벽지가 단순 변색이 아닌, 찢어지거나 물이 새서 손상된 경우, 이는 정상적인 거주 환경을 제공하지 못한 것으로 볼 수 있습니다.

✔️ 임대인에게 도배를 요구할 수 있는 근거

• 벽지의 손상 정도가 심각하여 거주 환경에 영향을 미치는 경우
• 기존 세입자의 과실로 인해 벽지가 심하게 오염되었을 경우
• 건물 자체의 결함(누수, 곰팡이)으로 벽지가 손상된 경우

📌 해결 방법
➡️ 벽지 상태를 사진으로 촬영하여 임대인에게 교체 요청
➡️ 임대인이 거부할 경우, 이전 세입자의 책임 여부를 확인 요청

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3. 계약금을 걸어둔 상태라면 어떻게 해야 할까?

현재 계약금만 걸어둔 상태이며, 아직 잔금을 지급하지 않았다면 협상할 기회가 남아 있습니다.

✅ 협상 방법

1. 벽지 상태를 객관적으로 평가하기
   • 단순 변색인지, 심한 훼손인지 구분
   • 사진을 촬영하여 객관적인 증거 확보
2. 임대인과 협상 시 이야기할 포인트
   • “벽지가 단순 변색이 아니라, 7년 동안 교체되지 않아 거주 환경이 매우 좋지 않다.”
   • “이전 세입자가 장기간 거주하며 벽지가 훼손된 것이므로, 새 입주자 입장에서 부담이 크다.”
   • “부분적으로라도 도배를 교체해줄 수 있는지 검토해달라.”
3. 계약을 진행할지 고민하기
   • 만약 임대인이 끝까지 도배 교체를 거부한다면, 잔금을 지급하기 전에 계약을 철회하는 것도 고려할 수 있음.

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4. 직접 도배를 해야 할 경우, 비용 절감 방법

만약 임대인이 도배를 해주지 않고, 본인이 직접 부담해야 한다면 저렴한 비용으로 도배하는 방법을 알아두는 것이 좋습니다.

✅ 1) 셀프 도배하기 (비용 절감 가능)

✔️ 비용: 30~50만 원
✔️ 준비물: 벽지, 풀, 도배 도구(헤라, 롤러 등)
✔️ 방법: 유튜브 ‘셀프 도배’ 검색 후 참고

➡️ 셀프 도배는 비용이 저렴하지만, 시간이 많이 걸리고 실력이 필요함.

✅ 2) 부분 도배 (가장 저렴한 방법)

✔️ 비용: 10~20만 원 (찢어진 부분만 보수)
✔️ 방법: 손상된 부분만 벽지 덧바르기

➡️ 전체 도배보다는 부담이 적으며, 깨끗한 상태 유지 가능.

✅ 3) 도배업체 견적 받기

✔️ 비용: 60~120만 원 (방 크기에 따라 다름)
✔️ 방법: ‘당근마켓’ 등에서 지역 도배업체 견적 비교

➡️ 여러 업체의 견적을 받아보고 가장 저렴한 곳 선택.

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5. 결론: 벽지 교체는 필수 사항이 아니지만, 협상을 통해 해결 가능!

✔️ 임대인은 벽지를 교체할 법적 의무는 없지만, 벽지가 심하게 훼손된 경우 요구 가능
✔️ 입주 전 협상을 통해 도배 교체 여부를 논의할 것
✔️ 직접 도배해야 할 경우, 셀프 도배 또는 부분 도배로 비용 절감 가능
✔️ 도배를 이유로 계약을 철회할 경우, 계약금 환불 가능 여부를 확인해야 함

벽지 문제로 인해 불편함을 겪는 세입자들이 많지만, 계약 전 적극적으로 협상하면 원하는 결과를 얻을 가능성이 높습니다.