등기부등본 갑구에 신탁 기록이 있다? 임대차 계약 진행 전 반드시 확인해야 할 사항!

최근 신탁된 오피스텔을 악용한 임대차 사기 사례가 늘어나면서, 임대차 계약 전 등기부등본을 꼼꼼히 확인하는 것이 필수입니다.

이번 글에서는 등기부등본 갑구에 신탁 기록이 남아 있는 경우 문제가 될 수 있는지, 신탁이 해지되었다면 계약이 안전한지, 그리고 임대차 계약을 진행할 때 반드시 확인해야 할 사항을 자세히 살펴보겠습니다.

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✅ 등기부등본 갑구에 신탁 기록이 있다?

📌 등기부등본에서 신탁된 부동산을 확인하는 방법
✔ 등기부등본 ‘갑구’란: 소유권 변동 내역이 기록되는 부분
✔ 등기부등본 ‘을구’란: 근저당권, 전세권 등 채권 관련 권리가 기재되는 부분

💡 즉, 등기부등본 ‘갑구’에 신탁 기록이 있다면, 해당 부동산이 과거에 신탁되었다는 의미입니다.

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📌 Q: 신탁이 해지되었다면, 계약 진행에 문제가 없을까?
✔ 신탁 등기가 말소되었다면, 신탁 부동산이 아님
✔ 이전 신탁 계약이 현재 임대차 계약에 영향을 미치지 않는다면, 문제될 가능성 적음

💡 즉, 신탁 등기가 해지된 상태라면, 일반 부동산과 동일하게 계약이 가능할 수도 있습니다.

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✅ 신탁이 해지된 오피스텔, 계약 전 반드시 확인해야 할 사항

📌 1️⃣ 등기부등본 ‘갑구’에서 신탁 해지 여부 확인
✔ 갑구에 신탁 설정 내역이 있다면, 신탁이 유지되고 있는지 확인
✔ ‘신탁말소’ 또는 ‘신탁 해지’ 기록이 있는지 체크

💡 신탁 해지 기록이 없다면, 신탁 상태일 수 있으므로 신탁원부를 확인해야 합니다.

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📌 2️⃣ 등기부등본 ‘을구’에서 근저당권 여부 확인
✔ 신탁이 해지되었더라도, 기존 대출(근저당권)이 남아 있는지 체크
✔ 근저당이 많다면 경매 위험이 있을 수 있으므로 주의 필요

💡 즉, 신탁 해지 이후에도 근저당권이 설정되어 있는지 반드시 확인해야 합니다.

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📌 3️⃣ 임대인이 실제 소유자인지 확인 (위탁자가 계약할 권한이 있었는지 체크)
✔ 신탁 부동산은 소유권이 신탁회사로 이전되기 때문에, 임대인이 직접 계약할 권한이 없었을 수도 있음
✔ 현재 소유자가 신탁 해지 이후 실제로 소유권을 이전받았는지 확인

💡 신탁 해지 후에도 소유권 이전이 제대로 이루어졌는지 확인해야 안전한 계약이 가능합니다.

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📌 4️⃣ 신탁 해지 후에도 보증금 반환 책임이 확실한지 체크
✔ 신탁 해지 후에도 보증금 반환 책임이 불분명할 가능성 있음
✔ 계약서에 보증금 반환 주체가 명확히 기재되었는지 확인

💡 즉, 계약 체결 전 보증금 반환 책임을 확실히 명시해야 합니다.

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📌 5️⃣ 전세보증보험 가입 가능 여부 확인
✔ 신탁된 부동산은 전세보증보험(주택도시보증공사 HUG, SGI서울보증) 가입이 어려울 수 있음
✔ 신탁이 해지된 상태라도, 보증보험 가입이 가능한지 확인해야 함

💡 전세보증보험 가입이 거절된다면 계약을 재검토해야 합니다.

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✅ 신탁을 악용한 임대차 사기 사례

📌 1️⃣ 신탁 해지가 되지 않은 상태에서 소유자가 임대 계약을 진행하는 경우
✔ 신탁된 상태에서 임대차 계약이 체결되면, 임대인은 법적으로 계약할 권한이 없을 수 있음
✔ 보증금 반환을 보장받지 못할 위험이 있음

💡 반드시 신탁 해지 여부를 확인하고 계약해야 합니다.

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📌 2️⃣ 신탁이 해지되었지만, 기존 신탁 계약의 영향을 받는 경우
✔ 신탁 해지가 되었더라도, 과거 신탁 계약에서 설정된 채권 관계가 남아 있을 수 있음
✔ 이 경우, 세입자의 보증금 반환이 어려울 수도 있음

💡 즉, 신탁 해지 이후의 채권 관계까지 확인해야 합니다.

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📌 3️⃣ 신탁 해지 후에도 소유권 이전이 완료되지 않은 경우
✔ 신탁 해지가 되었더라도, 이전 소유자(위탁자)가 여전히 계약을 체결하는 경우 있음
✔ 계약 진행 시, 현재 소유자가 법적으로 계약할 권한이 있는지 확인해야 함

💡 즉, 신탁 해지 이후 소유권 변동 사항을 반드시 확인해야 합니다.

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✅ 안전한 계약을 위해 반드시 확인해야 할 체크리스트

✅ 1. 등기부등본 갑구에서 신탁 해지 여부 확인
✅ 2. 등기부등본 을구에서 근저당권 여부 확인
✅ 3. 현재 소유자가 신탁 해지 이후 소유권을 이전받았는지 체크
✅ 4. 계약서에서 보증금 반환 주체를 명확히 기재
✅ 5. 전세보증보험 가입 가능 여부 확인

💡 즉, 신탁 해지가 되었다고 바로 계약을 진행하는 것이 아니라, 위 사항을 반드시 확인해야 합니다.

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🔎 결론: 신탁이 해지된 오피스텔, 계약 전 추가 확인이 필요함!

📌 1️⃣ 신탁 해지 후 계약 진행이 가능할까?
✔ 신탁이 완전히 해지되었고, 소유권 이전이 완료되었다면 계약 진행 가능
✔ 단, 근저당권 여부 및 보증금 반환 책임을 반드시 확인해야 함

📌 2️⃣ 계약 전 반드시 확인해야 할 사항
✔ 등기부등본 갑구에서 신탁 해지 기록 확인
✔ 등기부등본 을구에서 근저당권 여부 체크
✔ 현재 임대인이 법적으로 계약할 권한이 있는지 확인
✔ 전세보증보험 가입 가능 여부 체크

📌 3️⃣ 신탁을 악용한 사기 위험은?
✔ 신탁 해지가 되지 않은 상태에서 계약이 진행되는 경우
✔ 신탁 해지 후에도 채권 관계가 남아 있어 보증금 반환이 어려운 경우
✔ 신탁 해지 후에도 소유권 이전이 완료되지 않은 경우

💡 즉, 신탁 해지가 되었다고 바로 계약을 진행하는 것이 아니라, 위 사항을 반드시 확인해야 합니다.