신탁원부 발급이 안 되는 경우가 있다? 신탁 부동산 계약 전 반드시 확인해야 할 사항!

부동산 계약을 진행할 때, 신탁부동산이라면 ‘신탁원부’(신탁계약서 원본)를 확인하는 것이 필수적입니다. 하지만 신탁원부를 요청했는데 "해당 건물은 신탁이지만, 소유자인 임대인과 계약을 진행하면 신탁원부가 나오지 않는다"는 답변을 받았다면, 이게 맞는 말일까요?

이번 글에서는 신탁원부의 개념, 발급 여부가 결정되는 기준, 신탁 부동산 계약 전 반드시 확인해야 할 사항을 정리해 보겠습니다.

---

✅ 신탁원부란? 신탁 부동산 계약에서 왜 중요한가?

📌 신탁원부란?
신탁원부는 신탁 부동산의 관리와 운영에 대한 세부 계약 내용이 담긴 서류입니다.

✔ 신탁 등기가 된 부동산은 신탁계약서(신탁원부)가 따로 관리됨
✔ 누가 부동산을 관리하는지, 신탁사가 계약을 체결할 수 있는지, 소유자(위탁자)의 권한은 어디까지인지 명확히 나와 있음
✔ 신탁계약이 어떤 조건으로 이루어졌는지 확인하는 중요한 문서

💡 즉, 신탁부동산 계약을 진행할 때, 신탁원부를 확인해야 계약의 안정성을 확보할 수 있습니다.

---

✅ 신탁원부 요청했는데 발급이 안 된다고? 가능할까?

📌 정상적인 신탁 부동산이라면 신탁원부는 반드시 존재합니다.

✔ 신탁 등기가 되어 있다면 신탁원부는 등기소에서 발급 가능
✔ 등기부등본에서 신탁원부 제0000호와 같은 번호를 확인 가능
✔ 하지만 특정 조건에서는 신탁원부를 발급받을 수 없을 수도 있음

💡 즉, 신탁원부가 없다는 것은 신탁 부동산이 아니라거나, 특정한 사유로 제한된 경우일 가능성이 있습니다.

---

✅ 신탁원부가 발급되지 않는 경우 (위험 요소 포함)

📌 1️⃣ 신탁이 이미 해지되었거나 말소된 경우
✔ 부동산이 과거에는 신탁 상태였지만, 현재는 신탁 해지 후 원래 소유주로 돌아갔다면 신탁원부가 나오지 않음
✔ 등기부등본에서 신탁 해지 기록을 확인해야 함

💡 즉, 신탁이 유지되고 있는지 등기부등본에서 반드시 체크해야 합니다.

---

📌 2️⃣ 특정 신탁계약은 원칙적으로 신탁원부가 외부에 제공되지 않는 경우
✔ 신탁계약이 개별적인 금융상품(담보 신탁 등)으로 설정된 경우
✔ 신탁회사 내부 규정으로 인해 일반인이 신탁원부를 요청해도 열람이 제한되는 경우 있음

💡 즉, 신탁 부동산의 종류에 따라 신탁원부 제공 여부가 달라질 수 있음.

---

📌 3️⃣ 위탁자가 계약 주체로 지정된 특수한 신탁계약일 경우
✔ 일부 신탁계약에서는 실제 부동산 소유자(위탁자)가 여전히 계약을 체결할 권한을 유지
✔ 이 경우, 신탁회사가 계약을 체결하지 않기 때문에 신탁원부를 요청해도 발급이 안 될 수 있음

💡 즉, 신탁 등기가 되어 있더라도, 임대인이 직접 계약을 할 수 있는 구조인지 확인해야 함.

---

📌 4️⃣ 신탁회사가 계약을 체결할 권한이 없는 경우
✔ 신탁계약에 따라 신탁회사가 단순 관리만 하는 형태일 수도 있음
✔ 이런 경우, 신탁원부를 요청해도 계약 관련 내용이 포함되지 않을 수 있음

💡 즉, 신탁회사가 임대차 계약을 직접 체결할 수 있는지 확인이 필요함.

---

✅ 신탁 부동산 계약 전 반드시 확인해야 할 사항

📌 1️⃣ 등기부등본에서 신탁 등기 여부 확인하기
✔ 등기부등본에서 소유권자가 신탁회사인지, 원래 소유자인지 확인
✔ 신탁 등기가 유지되고 있는지 체크 필수

💡 신탁 등기가 해지된 상태라면, 신탁 부동산이 아닐 가능성이 큼.

---

📌 2️⃣ 신탁회사가 계약을 체결할 권한이 있는지 확인하기
✔ 신탁계약 유형에 따라 신탁회사가 직접 임대차 계약을 체결할 수도 있고, 원래 소유자가 체결할 수도 있음
✔ 계약을 맺을 주체가 누구인지 반드시 확인해야 함

💡 신탁회사가 직접 계약할 수 없다면, 계약 안정성이 떨어질 가능성이 있음.

---

📌 3️⃣ 보증금 반환 책임이 누구에게 있는지 확인하기
✔ 신탁 부동산 계약에서 가장 중요한 것은 보증금 반환 책임이 누구에게 있는지 명확히 아는 것
✔ 계약서에 보증금 반환 주체(신탁회사 또는 원래 소유자)가 명확하게 기재되어 있는지 확인

💡 보증금 반환이 불분명하면 계약이 위험할 수 있음.

---

📌 4️⃣ 신탁원부를 공식적으로 요청하고 확인하기
✔ 신탁원부는 법원 등기소에서 발급 가능
✔ 등기부등본에서 신탁원부 번호를 확인한 후, 법원에 방문하여 신탁원부 열람 및 발급 요청

💡 등기소에서 신탁원부를 발급받을 수 없다면, 신탁계약이 존재하지 않을 가능성이 있음.

---

✅ 신탁 부동산 계약 시 위험한 사례

📌 1️⃣ 신탁 계약이 해지된 후에도 신탁 부동산으로 속여 계약하는 경우
✔ 신탁 계약이 이미 해지되었지만, 마치 신탁회사와 계약하는 것처럼 위장하는 사례 있음
✔ 이 경우, 실제 계약 책임이 불분명해질 수 있음

💡 반드시 신탁 등기 상태를 최신으로 확인해야 함!

---

📌 2️⃣ 신탁계약에 의해 소유자가 계약 권한이 없는데도 계약을 진행하는 경우
✔ 임대인이 계약 주체가 아닐 수도 있음
✔ 신탁계약에 따라 실제 계약 권한이 신탁회사에 있는지 확인 필수

💡 실제 계약 주체가 누구인지 확실히 알아야 법적 보호를 받을 수 있음.

---

📌 3️⃣ 보증금 반환 책임이 불분명한 경우
✔ 계약서에서 보증금 반환 주체를 명확하게 확인해야 함
✔ 신탁회사인지, 원래 소유자인지 반드시 계약서에 명시해야 함

💡 보증금 반환이 불확실하면 전세 사기 위험이 있음.

---

🔎 결론: 신탁원부 발급이 안 된다면 반드시 원인을 확인해야 함!

📌 1️⃣ 신탁 부동산 계약 전 필수 체크 사항
✔ 등기부등본에서 신탁 등기 상태 확인
✔ 신탁회사가 계약할 권한이 있는지 체크
✔ 보증금 반환 주체 확인 (신탁회사 vs 원래 소유자)
✔ 신탁원부 요청 후, 발급 가능 여부 확인

📌 2️⃣ 신탁원부가 발급되지 않는 경우 위험 요소
✔ 신탁 계약이 해지된 경우
✔ 신탁계약이 비공개로 설정된 경우
✔ 계약 체결 권한이 신탁회사에 없는 경우

📌 3️⃣ 신탁 부동산 계약 시 안전하게 진행하는 방법
✔ 신탁원부를 확인할 수 없는 경우 계약을 재검토해야 함
✔ 보증금 반환 책임을 확실히 계약서에 명시해야 함

💡 신탁원부 발급이 되지 않는다면, 해당 계약이 안전한지 다시 한번 검토해야 합니다!