근저당 말소 조건 전세대출, 안전할까? 반드시 체크해야 할 사항!

전세 계약을 진행할 때 해당 부동산에 근저당이 설정되어 있다면, 전세보증금을 안전하게 보호할 수 있을지 신중하게 검토해야 합니다.

이번 글에서는 근저당 말소 조건이란 무엇인지, 현재 상황에서 전세대출을 받아도 안전한지, 그리고 주의해야 할 사항을 자세히 살펴보겠습니다.

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✅ 근저당 말소 조건이란?

📌 근저당(근저당권)이란?
근저당이란 집주인이 대출을 받을 때, 해당 부동산을 담보로 제공한 경우 설정되는 권리입니다.

✔ 근저당이 설정된 경우, 채권자가 대출금을 회수하지 못하면 해당 부동산을 경매로 넘길 수 있음
✔ 근저당이 말소되지 않으면, 세입자는 보증금을 보호받기 어려울 수도 있음

📌 근저당 말소 조건이란?
✔ 임대차 계약을 체결하면서, 기존 근저당을 말소하는 조건으로 계약하는 것
✔ 즉, 전세 계약을 진행하면서 집주인이 기존 근저당을 없애겠다고 약속하는 것
✔ 근저당 말소가 완료되어야 세입자의 보증금이 안전하게 보호될 수 있음

💡 즉, 근저당이 말소되지 않으면, 해당 부동산이 경매로 넘어갔을 때 보증금을 보호받기 어려울 수 있습니다.

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✅ 현재 전세 상황, 안전할까?

📌 현재 전세 계약 조건:
✔ 전세금: 1억 4천만 원
✔ 기존 근저당: 1억 800만 원
✔ 본인 부담금: 2,800만 원 (20%)
✔ 전세대출: 나머지 금액 대출 예정

💡 이 경우, 근저당이 말소되지 않는다면 문제가 발생할 가능성이 있습니다.

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✅ 근저당이 말소되지 않으면 발생할 수 있는 문제

📌 1️⃣ 해당 부동산이 경매로 넘어갈 경우, 보증금 보호가 어려울 수 있음
✔ 근저당이 남아 있는 상태에서 집주인이 대출금을 갚지 못하면, 채권자가 경매를 진행할 수 있음
✔ 경매 후 근저당권자가 먼저 배당을 받으며, 세입자는 후순위로 밀릴 가능성이 있음

💡 즉, 근저당이 말소되지 않으면 세입자의 보증금이 위험할 수 있습니다.

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📌 2️⃣ 전세보증금이 우선변제권을 받을 수 있을까?
✔ 전입신고 + 확정일자를 받아야 ‘우선변제권’이 생김
✔ 하지만, 근저당이 선순위인 경우, 세입자의 우선변제권이 무의미해질 수도 있음

💡 즉, 근저당이 먼저 설정되어 있다면, 세입자는 후순위로 밀릴 가능성이 높습니다.

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📌 3️⃣ 근저당 말소가 안 되면 전세대출 승인도 어려울 수 있음
✔ 은행에서도 대출을 진행하기 전에 부동산의 권리관계를 분석
✔ 근저당이 말소되지 않으면, 은행이 전세대출을 거절할 수도 있음

💡 즉, 근저당 말소가 확실히 이루어져야 전세대출도 원활하게 받을 수 있습니다.

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✅ 전세 계약 전 반드시 확인해야 할 사항

📌 1️⃣ 근저당 말소 확약서를 반드시 요구할 것
✔ 임대인에게 근저당을 반드시 말소할 것을 확약하는 서류 요청
✔ 계약서 특약 사항에 "임대인은 전세계약 전까지 기존 근저당을 말소해야 하며, 이를 이행하지 않을 경우 계약은 무효로 한다." 명시

💡 즉, 근저당 말소가 확실히 이뤄지지 않으면 계약을 하지 않는 것이 안전합니다.

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📌 2️⃣ 집의 실거래가 및 시세 확인하기
✔ 전세금(1억 4천만 원)이 해당 부동산의 시세 대비 적정한지 확인
✔ 만약 부동산 가격이 2억 이하라면, 기존 근저당(1억 800만 원)과 합산 시 매우 위험할 수 있음

💡 즉, 부동산 시세를 확인하여 전세금이 위험한 수준인지 체크해야 합니다.

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📌 3️⃣ 전세보증보험 가입 가능 여부 확인
✔ HUG(주택도시보증공사) 또는 SGI서울보증에서 전세보증보험 가입 가능 여부 확인
✔ 전세보증보험이 거절된다면, 해당 전세 계약은 위험할 가능성이 큼

💡 즉, 전세보증보험이 가입되지 않는다면 계약을 다시 검토해야 합니다.

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✅ 전세 계약 시 추가로 체크해야 할 사항

📌 1️⃣ 계약서 특약사항 추가
✔ "전세계약 체결 전까지 기존 근저당을 완전히 말소한다."
✔ "근저당 말소가 이루어지지 않으면 계약금을 100% 반환하고 계약을 해지할 수 있다."

📌 2️⃣ 등기부등본 재확인
✔ 계약 전 등기부등본을 확인하고, 근저당이 말소되었는지 확인 후 계약 진행
✔ 계약서 작성 후에도 근저당이 남아 있다면 전세계약을 진행하지 않는 것이 안전

📌 3️⃣ 집주인 및 부동산 중개업소 의견 청취
✔ 근저당이 말소될 예정이라면, 집주인에게 직접 확인하고 근거 자료 요청
✔ 중개업소에도 이전 사례를 확인하여 안전성을 검토

💡 즉, 계약 전 등기부등본을 반드시 다시 확인하고, 근저당 말소 여부를 확실히 해야 합니다.

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🔎 결론: 근저당 말소 없이 전세계약 진행하면 위험할 수 있음!

📌 1️⃣ 현재 상황에서 전세대출을 받아도 안전할까?
✔ 근저당이 말소되지 않으면, 보증금이 위험할 가능성이 큼
✔ 집이 경매로 넘어갈 경우, 보증금 회수가 어려울 수도 있음
✔ 근저당 말소 후 전세대출 진행하는 것이 안전

📌 2️⃣ 반드시 체크해야 할 사항
✔ 계약서 특약에 ‘근저당 말소 조건’ 명시
✔ 부동산 시세 확인 (전세금 대비 위험한지 체크)
✔ 전세보증보험 가입 가능 여부 확인

📌 3️⃣ 안전한 전세계약을 위한 조치
✔ 근저당 말소 확약서를 반드시 요청
✔ 등기부등본을 계약 전후로 재확인
✔ 근저당이 말소된 후 계약 진행이 안전

💡 즉, 근저당이 말소되지 않으면 보증금을 안전하게 보호할 수 없으므로, 반드시 확인 후 계약을 진행해야 합니다.