상가임대차계약 보증금 반환 소송: 자주 묻는 질문과 대응 전략

안녕하세요. 상가 임대차 계약과 관련된 보증금 반환 소송에 대해 몇 가지 질문이 있으신 것 같습니다. 이 글에서는 상가 임대차 계약의 프리타임 적용, 임대료 협의 및 증거 인정 가능성, 보증금 반환 의무 시점 등에 대해 자세히 설명드리겠습니다.

 

1. 임대차 계약의 프리타임 적용

질문

임대차 계약서상 2019년 2월 25일 계약하고 2023년 2월 25일까지 임대차 계약이 만료한다고 기재되어 있고, 특약에 인테리어 공사 기간 동안 15일간 면제해준다고 하여 2019년 3월 13일부터 임대료 산정한다는 내용이 있습니다. 묵시적 갱신으로 인해 1년 연장하였고, 계약 만료 전 3개월 통보는 완료하였습니다. 임대 기간을 프리타임으로 인해 2024년 2월 25일이 아닌 2024년 3월 12일로 보는 것이 맞나요? 상가임대차보호법에 프리타임에 관한 내용이 있나요?

 

답변

임대차 계약의 프리타임(무상 기간)은 상가 임대차 계약에서 흔히 사용되는 조건입니다. 프리타임은 계약서에 명시된 대로 인테리어 공사나 준비 기간 동안 임대료를 면제해주는 기간을 말합니다. 상가임대차보호법에는 프리타임에 대한 직접적인 규정은 없지만, 계약서에 명시된 조건을 따르게 됩니다.

 

임대차 계약서에 명시된 대로 인테리어 공사 기간 동안 15일간 임대료가 면제되었고, 2019년 3월 13일부터 임대료를 산정한다면, 임대차 계약의 시작일은 2019년 3월 13일로 보는 것이 맞습니다. 따라서 묵시적 갱신으로 1년 연장된 기간은 2024년 3월 12일까지로 보는 것이 합리적입니다.

 

2. 임대료 협의 및 증거 인정 가능성

질문

2019년 1년 동안 임대료를 모두 납부하였고, 2020년부터 2024년까지 임대인과 대면 협의를 통해 220만원으로 지속적으로 납부해왔습니다. 임대인은 할인해준 적이 없다며 임대료를 정산하여 보증금에서 제외하겠다고 합니다. 대면 협의 시 할인해준다는 직접적인 증거는 없고, 지속적으로 발행해준 세금계산서만 있는데, 보증금 반환 시 이 부분이 저희 쪽에게 인정될 여지가 있을까요? 임대료 관련 문자 메시지가 증거로 인정될 여지가 있을까요?

 

답변

대면 협의 시 할인된 임대료에 대한 직접적인 증거가 없다면, 세금계산서가 중요한 증거로 작용할 수 있습니다. 세금계산서에 명시된 금액이 임대인이 수용한 임대료 금액임을 입증할 수 있다면, 임대료 할인 사실을 인정받을 가능성이 높습니다.

 

문자 메시지도 중요한 증거로 활용될 수 있습니다. 임대료 관련 대화가 명시되어 있지 않더라도, 임대료 협의와 관련된 맥락을 제공할 수 있는 문자 메시지는 법적 효력이 있을 수 있습니다. 따라서 문자 메시지를 복구하여 증거로 제출하는 것이 좋습니다.

 

3. 보증금 반환 의무 시점

질문:

계약서상 '임차인은 원상복구 후 임대인에게 반환한다. 임차인은 미납된 임차료와 손해배상액을 제외하고 보증금을 반환받을 수 있다.'라고 되어 있습니다. 보통 보증금 반환 의무는 짐을 뺄 때 있는 건가요, 원상복구 후에 있는 건가요?

 

답변:

임차인의 보증금 반환 의무는 일반적으로 원상복구 후에 발생합니다. 계약서에 명시된 대로 임차인은 원상복구를 완료한 후 임대인에게 반환할 의무가 있습니다. 원상복구가 완료되지 않은 상태에서는 임대인이 보증금 반환을 거부할 권리가 있습니다.

 

원상복구가 완료된 후에는 임대인이 보증금을 반환해야 합니다. 만약 임차인이 미납된 임차료나 손해배상액이 있다면, 임대인은 이를 보증금에서 공제할 수 있습니다. 따라서, 원상복구를 완료하고, 미납된 금액이 없다면 보증금 반환을 받을 수 있습니다.

 

상가임대차계약 보증금 반환 소송을 위한 준비

상가 임대차 계약과 관련된 보증금 반환 소송을 준비하는 과정에서는 다음 사항들을 고려해야 합니다.

증거 수집:

• 계약서 사본, 세금계산서, 문자 메시지 등 모든 관련 문서를 수집하고 정리합니다.
• 대면 협의 시 녹음된 대화나 증인의 진술도 중요한 증거가 될 수 있습니다.

법적 조언:

• 상가임대차 전문 변호사의 조언을 받아 법적 절차를 진행합니다. 변호사는 계약서의 조건과 법적 효력에 대해 명확히 설명해줄 수 있습니다.

원상복구 준비:

• 원상복구 의무를 이행하기 위해 필요한 조치를 미리 준비합니다. 원상복구 완료 후 이를 증명할 수 있는 사진이나 문서도 준비해두는 것이 좋습니다.

임대인과의 협의:

• 임대인과의 협의를 통해 분쟁을 해결하려는 노력을 지속합니다. 법적 소송으로 가기 전에 협의를 통해 합의점을 찾는 것이 시간과 비용을 절감할 수 있는 방법입니다.

 

결론

상가임대차 계약의 보증금 반환 소송은 복잡한 법적 절차를 수반합니다. 계약서의 조건, 임대료 협의 및 증거, 보증금 반환 의무 시점 등을 명확히 이해하고, 철저한 준비를 통해 소송을 대비하는 것이 중요합니다. 상가임대차 관련 법률 전문가의 도움을 받아 법적 권리를 보호하고, 원만한 해결을 도모하시길 바랍니다.