부동산 등기 이전 및 매매 상담: 법인 설립과 세금 문제 해결 방안

안녕하세요. 변호사님들,

 

50억대 건물의 부동산을 법인을 설립하여 등기 이전을 진행하려고 합니다. 증여가 아닌 매매 방식으로 시가에 맞게 매매금액을 산정하여 진행하려 하는데, 부동산 부채(은행) 승계를 제외한 차액 지급이 문제입니다. 차액에 대한 현금 지급이 어려운 상황으로, 증여로 보고 양도세가 아닌 증여세가 나올 가능성에 대해 질문드립니다.

 

1. 현물출자 방식으로 차액(잔금)에 대해 주식을 지급하는 방법

현물출자는 특정 자산을 현금 대신 법인에 출자하는 방법으로, 부동산을 현물출자로 법인에 출자하고 그 대가로 법인 주식을 받는 방식입니다. 이러한 방법은 다음과 같은 장점과 단점이 있습니다.

장점

• 현금 유동성 문제 해결: 현금을 이동하지 않고 주식으로 대체할 수 있어 자금 유동성 문제를 해결할 수 있습니다.
• 세금 절감 가능성: 일정 조건을 만족할 경우, 양도소득세를 줄이거나 이연할 수 있습니다.

단점

• 법적 절차와 비용: 현물출자는 법적 절차와 평가 과정이 필요하며, 이에 따른 비용이 발생할 수 있습니다.
• 평가 문제: 부동산의 공정한 시가 평가가 중요하며, 이를 적절히 하지 않을 경우 세무당국의 이의 제기가 있을 수 있습니다.

 

2. 매매계약서 작성 후 잔금 지급을 주식으로 대체하는 방법

매매계약서를 작성하여 계약금을 지급하고 잔금일자를 늦게 미뤄두고 등기를 먼저 변경한 후, 특약사항에 매도인이 원할 경우 잔금을 현금이 아닌 주식으로 지급한다고 명시하는 방법도 고려할 수 있습니다.

장점

• 유동성 문제 해결: 계약서에 주식 지급 조건을 명시함으로써 현금 유동성 문제를 해결할 수 있습니다.
• 계약의 유연성: 특약사항을 통해 계약 내용을 유연하게 설정할 수 있습니다.

단점

• 세무 이슈: 세무 당국이 이를 증여로 간주할 가능성이 있습니다. 이를 방지하기 위해서는 매매 금액과 주식 가치의 공정한 평가가 필요합니다.
• 법적 안정성: 이러한 계약 방식이 법적 안정성을 확보하기 위해서는 전문가의 검토와 자문이 필요합니다.

 

추가 고려 사항

• 세금 문제: 부동산을 매매할 때 양도소득세, 취득세, 법인세 등의 세금 문제를 면밀히 검토해야 합니다. 특히, 증여세로 간주되지 않도록 공정한 평가와 계약서 작성이 중요합니다.
• 법적 절차: 등기 이전 시 필요한 법적 절차를 철저히 따르고, 전문가의 도움을 받아 진행하는 것이 바람직합니다.
• 전문가 자문: 변호사, 세무사, 회계사 등 전문가의 자문을 받아 모든 절차와 계약이 법적, 세무적 요구 사항을 충족하도록 해야 합니다.

 

요약

부동산 등기 이전과 관련하여 현물출자와 주식 지급 방식을 통한 현금 유동성 문제 해결 방법을 고려해볼 수 있습니다. 두 가지 방법 모두 장단점이 있으며, 세무 이슈와 법적 절차를 신중히 검토해야 합니다. 전문가의 자문을 통해 법적 안정성과 세금 문제를 해결하는 것이 중요합니다.