선의의 제3자에게 대항할 수 없다: 집합건물법 제25조 제2항 해석

선의의 제3자에게 대항할 수 없다: 집합건물법 제25조 제2항 해석

집합건물법 제25조 제2항의 "선의의 제3자에게 대항할 수 없다"는 조항은 법적 해석과 실무적으로 매우 중요한 의미를 가집니다. 이 조항은 관리인의 대표권에 제한이 있는 경우, 그 제한이 선의의 제3자에게는 영향을 미치지 않는다는 것을 의미합니다. 이를 통해 집합건물 관리인의 권한과 그 권한의 제한이 제3자에게 어떻게 작용하는지를 이해할 수 있습니다.

집합건물법 제25조(관리인의 권한과 의무)

집합건물법 제25조 제2항은 "관리인의 대표권은 제한할 수 있다. 다만, 이로써 선의의 제3자에게 대항할 수 없다"고 명시하고 있습니다. 이는 관리인의 대표권이 제한될 수 있지만, 그 제한은 선의의 제3자에게 영향을 미치지 않는다는 것을 의미합니다.

관리인의 대표권 제한

집합건물 관리단의 대표인 관리인은 일반적으로 관리단을 대표하여 제3자와 법률행위를 할 권한을 가집니다. 관리인의 대표권이 제한된 경우, 그 제한은 관리인이 제3자와 체결한 법률행위에 영향을 미칠 수 있습니다. 그러나 이 제한이 제3자에게 영향을 미치려면, 관리단은 그 제3자가 관리인의 대표권 제한 사실을 알았거나 알 수 있었음을 입증해야 합니다.

선의의 제3자 보호

제2항에서 "선의의 제3자에게 대항할 수 없다"는 의미는 관리단이 관리인의 대표권 제한을 이유로 제3자와의 법률행위가 무효임을 주장할 수 없다는 것입니다. 여기서 선의의 제3자는 관리인의 대표권 제한 사실을 알지 못하는 제3자를 의미합니다.

실무 예시

예를 들어, 관리규약에 관리업자의 선정은 관리단 임원회의에서 구성원의 2/3가 동의해야 한다고 규정되어 있다고 가정합니다. 만약 관리인이 임원회의의 동의 없이 제3자와 관리용역계약을 체결했다면, 그 계약은 무효가 될 수 있습니다. 그러나 제3자가 관리인의 대표권 제한 사실을 알지 못했다면, 관리단은 그 계약의 무효를 주장할 수 없습니다.

법적 판례

대법원 판례(대법원 2003. 7. 22. 선고 2002다64780 판결 등)에 따르면, 관리단이 관리인의 대표권 제한을 주장하기 위해서는 관리단 스스로 관리인의 대표권이 제한되어 있고, 거래 상대방이 그 제한 사실을 알았거나 알 수 있었음을 입증해야 합니다. 만약 제3자가 그러한 사실을 알지 못했다면, 관리단은 그 법률행위의 무효를 주장할 수 없습니다.

결론

집합건물법 제25조 제2항의 "선의의 제3자에게 대항할 수 없다"는 조항은 관리인의 대표권 제한이 제3자에게 미치는 영향을 명확히 규정하고 있습니다. 이 조항을 통해 관리단과 제3자 간의 법률행위가 보다 공정하고 명확하게 이루어질 수 있습니다. 관리인은 임원회의 결의를 거치지 않은 법률행위가 무효가 될 수 있음을 인식하고, 제3자는 관리인의 대표권 제한 여부를 충분히 확인하는 것이 중요합니다.

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