전세보증금 미반환 문제 해결: 지급명령과 강제집행비용 상담

단독/다가구 주택에 세입자로 거주 중인 상황에서 전세보증금을 반환받지 못한 경우, 이를 해결하기 위해 다양한 법적 조치와 절차를 이해하는 것이 중요합니다. 이 글에서는 전세보증금 미반환 문제를 해결하기 위한 지급명령과 강제집행비용에 대한 상담을 다루고, 각 단계별로 필요한 조치와 고려사항을 설명합니다.

 

현재 상황 분석

먼저, 현재 상황을 명확히 이해하기 위해 기본 정보를 정리해보겠습니다.

임차권 등기 설정

• 계약만료일: 2024년 3월 14일
• 임차권 등기 설정일: 2024년 5월 3일
• 확정일자: 제일 마지막 순위

건물 현황

• 건물 구조:
  • 1층: 122.43㎡ (101호, 102호 공실)
  • 2층: 136.18㎡ (201호, 202호)
  • 3층: 149.74㎡ (임대인 거주)

확정일자 순위

1. 101호 (2020.12.23): 2억
2. 근저당 설정 (2020.12.22): 채권최고액 9168만원
3. 근저당 설정 (2021.02.04): 채권최고액 4억4천만원
4. 201호 (2021.07.14): 2억4천만원
5. 202호 (2022.02.16): 2억5천만원 (본인이 거주 중)

주변 시세와 경매 사례

• 주변 699㎡ 다가구주택의 감정가가 25억원에서 유찰되어 최저가 12억원으로 진행 중인 사례로 보아, 현재 거주 중인 집은 7억원 정도의 가치를 가질 것으로 추정됨.
• 임대인의 남편이 인근 지역에 새로운 다가구 건물을 분양 중임.

 

문제 해결을 위한 단계별 조치

1. 지급명령 신청

지급명령은 전세보증금 반환을 위한 첫 번째 단계입니다. 지급명령 신청을 통해 법적으로 보증금을 반환받을 권리를 주장할 수 있습니다.

지급명령 신청 절차

1. 지급명령 신청서 작성: 지급명령 신청서를 작성하여 법원에 제출합니다. 신청서에는 임대차 계약서, 임차권 등기 설정 증명서 등을 첨부합니다.
2. 법원 제출: 관할 법원에 지급명령 신청서를 제출합니다. 법원은 제출된 서류를 검토한 후 지급명령을 발부합니다.
3. 지급명령 발부: 지급명령이 발부되면 임대인에게 송달됩니다. 임대인이 이의 제기를 하지 않으면 지급명령은 확정됩니다.

2. 강제집행 절차

지급명령이 확정되면, 강제집행 절차를 통해 전세보증금을 회수할 수 있습니다. 강제집행은 임대인의 재산을 대상으로 집행할 수 있습니다.

강제집행 절차

1. 강제집행 신청: 지급명령이 확정된 후, 강제집행을 법원에 신청합니다. 강제집행 신청서에는 지급명령 확정 판결문을 첨부합니다.
2. 재산 조회: 임대인의 재산을 조회하여 집행 가능한 재산을 확인합니다. 부동산, 예금, 임대인의 소득 등이 대상이 될 수 있습니다.
3. 재산 압류 및 매각: 재산 조회를 통해 확인된 재산을 압류하고, 이를 매각하여 전세보증금을 회수합니다.

3. 강제집행비용

강제집행에는 일정한 비용이 발생합니다. 강제집행비용은 집행 절차에 따라 다르며, 다음과 같은 항목이 포함될 수 있습니다.

주요 강제집행비용 항목

• 재산 조회 비용: 임대인의 재산을 조회하는 데 드는 비용
• 압류 비용: 재산을 압류하는 데 드는 비용
• 매각 비용: 압류된 재산을 매각하는 데 드는 비용
• 법률 비용: 변호사를 선임한 경우 발생하는 법률 상담 및 소송 비용

강제집행비용은 법적으로 임대인에게 청구할 수 있으므로, 비용 발생 시 이를 임대인에게 청구하는 절차를 진행합니다.

 

추가 고려사항

1. 임대인의 재산 상황 파악

임대인의 재산 상황을 파악하는 것이 중요합니다. 임대인의 남편이 인근 지역에 새로운 다가구 건물을 분양 중이라는 점을 고려할 때, 임대인의 재산 상태를 정확히 파악하여 강제집행의 가능성을 높이는 것이 필요합니다.

2. 임차권 등기 설정의 유효성

임차권 등기 설정이 되어 있다면, 이를 통해 법적으로 전세보증금을 보호받을 수 있습니다. 임차권 등기의 유효성을 확인하고, 이를 바탕으로 법적 대응을 준비합니다.

3. 다른 세입자와의 협력

확정일자가 본인보다 빠른 다른 세입자와 협력하여 공동으로 대응하는 것도 하나의 방법입니다. 공동 대응을 통해 법적 절차를 보다 효율적으로 진행할 수 있습니다.

 

결론

전세보증금 미반환 문제를 해결하기 위해서는 지급명령 신청과 강제집행 절차를 통해 법적 권리를 주장하는 것이 중요합니다. 강제집행비용에 대한 정확한 이해와 임대인의 재산 상황을 파악하여 효과적으로 대응할 수 있도록 준비해야 합니다. 이 글이 전세보증금 반환 문제를 해결하는 데 도움이 되기를 바라며, 신속하고 원활한 해결을 기원합니다.