건축물대장 상 2층인데 실제로는 3층인 건물 매매 시 고려사항

이번에 토지 및 건물을 매매하려는 경우, 건축물대장에 기재된 내용과 실제 건물의 층수가 다를 때 발생할 수 있는 문제점과 그에 대한 대처 방안에 대해 상세히 알아보겠습니다. 특히, 건축물대장에는 2층으로 되어 있는데 실제로는 3층으로 되어 있는 경우, 매매 후 사용 중 문제가 발생할 가능성과 그 해결 방법에 대해 다루겠습니다.

1. 건축물대장과 실제 건물의 불일치

문제 소지

건축물대장에 기재된 정보와 실제 건물이 불일치하는 경우, 이는 위반건축물로 간주될 수 있습니다. 위반건축물로 분류될 경우 다음과 같은 문제가 발생할 수 있습니다:

• 과태료 부과: 위반건축물로 적발될 경우, 해당 건물에 대해 과태료가 부과됩니다. 이 과태료는 1회성으로 끝나는 것이 아니라, 위반 상태가 계속될 경우 반복적으로 부과될 수 있습니다. 즉, 철거 전까지 지속적으로 과태료를 납부해야 할 가능성이 있습니다.
• 철거 명령: 최악의 경우, 불법 증축된 부분에 대해 철거 명령이 내려질 수 있습니다. 이는 상당한 비용과 시간이 소요되는 작업입니다.
• 매매 및 금융 거래 제한: 위반건축물로 등록될 경우, 해당 건물에 대한 매매나 금융 거래(담보대출 등)가 제한될 수 있습니다.

과태료 납부

위반건축물로 적발될 경우, 과태료를 납부하게 되며 이는 계속적인 부담이 될 수 있습니다. 철거 명령이 내려지기 전까지 지속적으로 과태료를 납부해야 하므로 재정적인 부담이 커질 수 있습니다.

2. 건축물대장 수정 가능성

수정 절차

건축물대장을 실제 건물 상태에 맞게 수정하는 것은 쉽지 않습니다. 일반적으로 다음과 같은 절차를 거쳐야 합니다:

• 건축사 또는 공인된 설계사의 확인: 건물의 현황을 정확히 파악하고, 설계도를 작성해야 합니다.
• 관할 구청 또는 시청에 신고: 작성된 설계도를 바탕으로 건축물대장 정정 신청을 해야 합니다.
• 위반건축물에 대한 조치: 위반건축물에 대한 벌금이나 과태료, 철거 등의 조치를 이행해야 할 수 있습니다.

문제점

건축물대장을 수정하는 과정에서 다음과 같은 문제가 발생할 수 있습니다:

• 비용 부담: 설계사나 건축사를 통한 현황 파악, 설계도 작성, 정정 신청 등의 절차에 상당한 비용이 발생할 수 있습니다.
• 시간 소요: 건축물대장 정정 절차는 시간이 많이 소요될 수 있습니다. 이로 인해 매매 일정이 지연될 수 있습니다.
• 행정 절차의 복잡성: 관련 법규와 행정 절차가 복잡하여, 전문가의 도움 없이 진행하기 어려울 수 있습니다.

3. 매매 시 고려사항

협상 포인트

건축물대장과 실제 건물이 불일치하는 상황에서 매매를 진행할 경우, 이를 협상 포인트로 활용할 수 있습니다. 예를 들어, 다음과 같은 방식으로 협상할 수 있습니다:

• 매매 가격 조정: 위반건축물로 인한 위험을 고려하여 매매 가격을 낮추는 협상을 진행할 수 있습니다.
• 위반건축물 해소 조건: 매매 계약서에 위반건축물 해소를 위한 조건을 명시하고, 이를 근거로 매매를 진행할 수 있습니다.
• 추후 발생 비용 분담: 위반건축물로 인한 과태료나 철거 비용 등을 매도자와 매수자가 분담하는 조건으로 계약을 체결할 수 있습니다.

전문가 상담

매매를 진행하기 전에 부동산 전문가나 변호사와 상담하여, 위반건축물로 인한 법적 및 재정적 위험을 충분히 이해하고 대처 방안을 마련하는 것이 중요합니다.

결론

건축물대장 상 2층으로 되어 있는데 실제로는 3층인 건물을 매매할 경우, 위반건축물로 인한 여러 가지 문제를 미리 고려하고 대처하는 것이 중요합니다. 과태료 부과, 철거 명령, 매매 및 금융 거래 제한 등의 위험을 충분히 이해하고, 건축물대장 정정 절차나 매매 시 협상 포인트를 활용하여 안전하게 거래를 진행하시기 바랍니다. 전문가와의 상담을 통해 구체적인 대처 방안을 마련하는 것이 좋습니다.