동거인이 남기고 떠난 월세 문제, 집주인이 알아야 할 대처법

문제 상황: 월세 문제로 골머리를 앓는 집주인 이야기

월세를 내기로 한 세입자가 계약 내용과는 달리, 집을 나가버리고 대신 남겨진 동거인이 그 공간에 머무르고 있습니다. 하지만 남겨진 동거인은 월세를 전혀 내지 않고 버티는 상태입니다. 여러분이 집주인이라면, 이러한 상황에서 어떻게 문제를 해결해야 할까요?

이 글에서는 실제 사례를 바탕으로, 문제 원인부터 해결 방안까지 단계별로 살펴보겠습니다.

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1. 세입자와 동거인의 법적 관계, 어디까지 책임질까?

계약자는 누구인가?

세입자와 동거인의 관계를 올바르게 이해하려면 우선 임대차 계약서를 살펴봐야 합니다. 질문자의 사례에서는 다음과 같은 사실이 있습니다:

• 계약자: 남성 A
• 동거인: 여성 B (계약서에 명시되지 않음)

임대차계약은 계약자와 집주인 사이에서만 법적 효력을 가지며, 동거인은 별도로 계약을 체결하지 않은 이상 집주인과 법적 의무를 가지지 않습니다. 따라서 동거인 B의 행위(월세 미납 등)에 대해 집주인은 직접 대응할 수 있는 권리가 없습니다.

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2. 남성 A와의 계약 해지 문제

미납 월세 청구 가능성

남성 A는 계약자이기 때문에 밀린 월세 4개월분에 대한 법적 책임을 집니다. 우선 임대차 계약서를 토대로 아래와 같은 절차를 진행할 수 있습니다:

• 남성 A에게 밀린 월세 지급을 공식적으로 요청합니다. 내용증명을 발송하여 기록으로 남기는 것이 좋습니다.
• 만약 A가 월세 지급을 계속 거부한다면, 소액 민사 소송 절차를 통해 체납 월세 청구를 진행할 수 있습니다.

중요: 계약 해지 가능 여부

남성 A가 집을 나갔다는 사실은 계약 해지 사유가 아닙니다. A가 계약상의 의무(월세 지급 등)를 수행하지 않는다면, 계약 내용을 근거로 계약 해지를 고려할 수 있습니다. 그러나 이 과정에서 "점유가 여전히 동거인 B에게 있다"는 점이 변수로 작용합니다.

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3. 동거인 B의 퇴거 문제

동거인은 어떤 법적 책임이 있는가?

앞서 설명했듯 동거인 B는 계약상 임대차 관계에 포함되어 있지 않습니다. 따라서 동거인이 월세 미납으로 인해 법적 책임을 지는 일은 없습니다. 그러나 아래의 절차를 통해 동거인을 퇴거시킬 수 있습니다:

1. 점유자를 상대로 명도 소송 진행: 동거인의 퇴거를 요구하는 "명도 소송"을 제기할 수 있습니다. 집주인 입장에서, 동거인이 집을 사용하고 있는 점을 근거로 소송을 제기하여 퇴거 판결을 받을 수 있습니다.
2. 자발적 퇴거 설득: 명도 소송은 시간과 비용이 소요되므로, 동거인 B와 대화를 통해 자발적으로 집을 비우도록 설득하는 것이 가장 이상적입니다.

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4. 문제 해결을 위한 제안: 현실적인 접근법

집주인으로서 실행 가능한 대안

1. 공식 문서 발송: 남성 A(계약자)와 여성 B(실거주자)에게 모두 내용증명을 발송합니다. 이를 통해 미납된 월세 처리 및 퇴거 요구를 명확히 기록으로 남길 수 있습니다.
2. 현실적인 방안 모색: 동거인 B와 월세 계약을 새로 체결하거나, 자발적 퇴거를 조건으로 일부 체납금 탕감 혹은 양보안을 제시하는 것도 해결 방법이 될 수 있습니다.
3. 법률 전문가 상담: 상황이 복잡해질 경우 변호사나 법률 전문가의 상담을 통해 전략적 대응 방안을 마련하세요.

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5. 월세 문제 예방을 위한 조언

계약 단계에서 주의할 점

• 계약자 이외의 실거주자가 존재하는 경우, 해당 사실을 명확히 계약서에 포함시키는 것이 좋습니다.
• 보증금 비율을 적정 수준으로 설정하여 체납 리스크를 줄이세요.
• 동거인(혹은 공동 거주자)이 있는 경우, 공동 임대차 계약을 요구하세요. 이를 통해 모두가 법적 책임을 지게 할 수 있습니다.

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참고 자료

1. 임대차보호법 관련 가이드 – 법무부
2. 소액 민사소송 절차 – 대법원 전산 시스템
3. 명도 소송의 실제 – 대한법률구조공단