이 전세 계약 안전할까? 공동담보·근저당 위험성 및 안전한 거래 방법 총정리

🏠 처음 전세 계약을 하려고 하는데, 등기부등본을 보니 위험할 수도 있다고 하면?

계약할 빌라가 근저당 8억 원이 설정된 상태이고, 공동담보로 2~7층 전체가 묶여 있다면 세입자의 보증금이 안전할지 걱정될 수 있습니다.

📌 "이런 상황에서 전세 계약을 해도 괜찮을까?"
📌 "공동담보에서 계약할 호수를 제외하는 특약을 넣으면 안전할까?"
📌 "전세 계약 시 보증금을 확실히 보호하는 방법은?"

이 글에서는 전세 계약 전 반드시 확인해야 할 근저당·공동담보 위험성, 전세 보증금 보호 방법, 안전한 거래를 위한 체크리스트를 상세히 설명하겠습니다.

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📌 계약하려는 전세, 위험한 매물일까? (공동담보·근저당 위험성 분석)

📌 1️⃣ 근저당이란? (세입자에게 위험 요소가 될까?)
✅ 근저당이란 집주인이 은행에서 돈을 빌릴 때 해당 부동산을 담보로 제공한 것
✅ 즉, 집주인이 은행에 돈을 갚지 못하면, 은행이 해당 부동산을 경매로 넘길 수 있음
✅ 근저당이 8억 원 설정되어 있다면, 해당 빌라가 경매로 넘어갈 위험이 존재함

📌 2️⃣ 공동담보란? (세입자에게 어떤 영향을 줄까?)
✅ 공동담보란 하나의 대출을 여러 개의 부동산이 공동으로 보증하는 형태
✅ 계약하려는 호수(2~7층 전체)가 공동담보 목록에 포함되어 있다면, 경매 진행 시 해당 호수도 영향받을 가능성 큼
✅ 즉, 집주인이 대출을 갚지 못하면, 내가 전세 계약한 집도 경매 대상이 될 수 있음

📌 3️⃣ 집주인이 임대사업자인 경우, 안전할까?
✅ 임대사업자는 보증보험 가입 의무가 있지만, 대출이 과다하면 보증보험 가입이 거부될 수도 있음
✅ 즉, 집주인이 임대사업자라 하더라도, 근저당이 많다면 보증금을 100% 보호받기 어려울 수 있음

💡 즉, 근저당 8억 + 공동담보 설정이 되어 있는 집은 전세 계약 시 매우 신중해야 함!

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🔎 ‘공동담보 제외 특약’을 넣으면 안전할까?

📌 1️⃣ 특약으로 공동담보에서 제외하면 보증금이 안전할까?
✅ 계약서에 "세입자가 전세 계약한 호수는 공동담보 대상에서 제외한다"는 특약을 넣을 수 있음
✅ 하지만 특약만으로 법적 효력이 보장되는 것은 아님
✅ 실제로 은행이나 법원이 특약을 인정하지 않으면, 여전히 경매 대상이 될 수 있음

📌 2️⃣ 특약을 적용하려면, 은행의 동의가 필요함
✅ 공동담보에서 특정 호수를 제외하려면, 해당 대출을 실행한 은행의 동의가 필요함
✅ 하지만 은행이 이를 허용하는 경우는 매우 드물며, 집주인이 대출 일부를 상환해야 가능함

📌 3️⃣ ‘공동담보 제외 특약’이 의미 없는 이유
✅ 집주인이 대출을 갚지 못하면, 공동담보에서 특정 호수를 제외했더라도 법적 효력이 약할 수 있음
✅ 실제로 법원이 이를 인정하지 않으면, 전세 보증금을 돌려받지 못할 가능성이 큼

💡 즉, 공동담보에서 제외한다는 특약을 넣어도 안전을 보장하기 어렵기 때문에, 계약 자체를 신중히 고려해야 함!

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✔️ 전세 보증금을 안전하게 보호하는 방법 (필수 체크리스트)

📌 1️⃣ 계약 전, ‘전세보증보험 가입 가능 여부’ 확인 (가장 확실한 방법!)
✅ 주택도시보증공사(HUG) 또는 서울보증보험(SGI)에 가입할 수 있는지 확인
✅ 근저당이 많고 공동담보 설정된 경우, 보증보험 가입이 불가능할 수도 있음
✅ 보증보험 가입이 가능하다면, 경매가 진행되더라도 보증금을 안전하게 돌려받을 수 있음

📌 2️⃣ 등기부등본 확인 (근저당 과다 설정 주의!)
✅ 근저당 설정 금액이 집값 대비 50% 이상이면 위험
✅ 계약 전 등기부등본에서 대출 금액과 공동담보 여부를 반드시 확인

📌 3️⃣ 집주인과 ‘대출 상환 계획’ 확인
✅ 집주인이 현재 대출을 정상적으로 상환하고 있는지 확인
✅ 대출 연체 기록이 있다면, 경매 위험이 높아질 수 있음

📌 4️⃣ 전입신고 + 확정일자 필수 등록
✅ 계약 후 전입신고 및 확정일자를 받아야 ‘대항력’이 생김
✅ 전입신고를 하면, 경매가 진행될 경우에도 일정 부분 보호받을 가능성이 높아짐

📌 5️⃣ 계약서에 ‘보증금 반환 보장’ 특약 추가
✅ 보증금을 반환받지 못할 경우 법적 조치를 취할 수 있도록 특약 추가 가능
✅ 예시:
📄 "임대인은 임대차 계약 만료 시 보증금을 반환하지 못할 경우, 세입자는 즉시 반환을 요구할 수 있으며, 법적 조치를 통해 보호받을 수 있다."

💡 즉, 전세보증보험 가입 가능 여부를 가장 먼저 확인하고, 근저당과 대출 상태를 꼼꼼히 체크해야 함!

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⚠️ 결론: 현재 전세 계약, 보증금 안전성이 낮음 (신중한 결정 필요!)

📌 꼭 기억해야 할 핵심 포인트!
✅ 근저당 8억 원 + 공동담보 설정된 집은 경매 위험이 높음
✅ ‘공동담보 제외 특약’은 법적으로 100% 보호되지 않을 가능성이 큼
✅ 전세보증보험 가입 가능 여부를 반드시 확인 (불가능하면 계약 피하는 것이 안전!)
✅ 등기부등본에서 대출 상환 상태 및 근저당 비율을 확인해야 함
✅ 전입신고 + 확정일자 등록 필수 (대항력 확보!)

🏠 이 전세 계약을 진행해도 될까?
💡 현재 상태로는 보증금 보호가 불확실하므로, 계약을 신중히 고려하는 것이 좋습니다!

📢 여러분의 경험은?
비슷한 상황에서 전세 계약을 진행한 경험이 있거나, 추가 질문이 있다면 댓글로 남겨주세요!