대출이 남아있는 아파트, 어떻게 매매할까? 매수·매도자 필수 가이드

🏠 대출이 남아있는 아파트를 사고팔 때, 어떻게 진행해야 할까요?

부동산 거래에서 대부분의 매물은 기존 주택담보대출(주담대)이 남아있는 경우가 많습니다.
이런 경우, 매수자와 매도자는 잔금일에 대출을 어떻게 정리할지 신경 써야 합니다.

📌 "대출이 남아있는 아파트도 안전하게 매매할 수 있을까?"
📌 "매도자의 기존 대출은 어떻게 갚고, 매수자는 어떻게 대출받을까?"
📌 "매매계약서 특약 사항에 어떤 내용을 넣어야 할까?"

이 글에서는 대출이 남아있는 아파트 매매 절차와 안전한 진행 방법을 상세히 설명해 드립니다.

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📌 대출이 있는 아파트, 안전하게 매매하는 방법

📌 대부분의 아파트 매매는 대출이 남아있는 경우가 많습니다.
✅ 아파트를 구입할 때 많은 사람들이 주택담보대출(주담대)을 이용합니다.
✅ 따라서 매도자가 대출을 갚지 않은 상태에서 매매를 진행하는 경우가 많습니다.

📌 이 경우, 안전한 거래를 위해 다음과 같은 절차를 따릅니다.

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🔎 대출이 남아있는 아파트 매매 절차

1️⃣ 매매계약서 작성 (특약 사항 포함!)

✅ 매수자와 매도자는 매매계약서를 작성할 때, 잔금일에 기존 주담대를 상환하는 조건을 명시해야 합니다.

📌 특약 사항 예시

• "본 계약은 잔금일 당일, 매매대금으로 기존 주택담보대출을 상환하고 등기 이전하는 것을 원칙으로 한다."
• "매수자는 기존 주택담보대출 상환을 확인한 후 잔금을 지급한다."

💡 특약 사항을 넣으면 매도자가 기존 대출을 갚지 않고 등기 이전을 미루는 것을 방지할 수 있습니다.

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2️⃣ 잔금일 절차: 매도자의 기존 대출 상환 & 매수자의 잔금 지급

📌 매매 진행 절차 (잔금일 기준)
✅ 1단계: 매수자가 준비한 매매대금(대출 포함) 중 일부를 매도자의 기존 대출 상환에 사용
✅ 2단계: 기존 대출이 상환되면, 해당 은행에서 근저당 해지를 진행
✅ 3단계: 근저당 해지가 완료되면, 매수자는 나머지 잔금을 매도자에게 지급
✅ 4단계: 소유권 이전 등기를 신청하고, 최종적으로 매수자 명의로 등기 완료

💡 매수자는 기존 대출 상환이 완료된 것을 확인한 후 잔금을 지급하는 것이 중요합니다!

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🏦 기존 대출이 있는 아파트, 매수자 대출은 어떻게 받을까?

3️⃣ 매수자는 주택담보대출을 받을 수 있을까?

✅ 기존 대출이 남아있는 상태에서도 매수자는 LTV(주택담보인정비율) 한도 내에서 주택담보대출을 받을 수 있습니다.

📌 2024년 LTV(주택담보대출) 규정

• 일반 주택: LTV 최대 70% 적용
• 생애 최초 주택 구입자: LTV 최대 80% 적용

💡 즉, 매수자는 본인의 대출 한도 내에서 주택담보대출을 받아서 매매를 진행할 수 있습니다.

📌 예제 1: 매수자가 생애 최초 주택 구입자인 경우

• 매매가: 5억 원
• LTV 80% 적용 가능 → 대출 최대 4억 원 가능
• 본인 자금 1억 원 + 대출 4억 원으로 매수 가능

📌 예제 2: 일반 매수자의 경우

• 매매가: 5억 원
• LTV 70% 적용 → 대출 최대 3.5억 원 가능
• 본인 자금 1.5억 원 + 대출 3.5억 원으로 매수 가능

💡 매수자는 자신의 LTV 한도를 미리 확인하고 대출 한도를 계산해야 합니다.

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⚠️ 매매 시 주의할 점 (매도자 & 매수자 필수 체크!)

4️⃣ 매도자 체크리스트 (기존 대출 상환 관련)

✅ 잔금일에 기존 대출을 반드시 상환해야 함
✅ 기존 대출을 상환한 후 근저당 말소 확인서를 매수자에게 제공
✅ 매매계약서 특약 사항을 꼼꼼히 작성하여 대출 상환이 확실하게 진행되도록 함

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5️⃣ 매수자 체크리스트 (대출 승인 및 등기 이전 관련)

✅ 매수자는 LTV 한도를 미리 확인하고 대출이 가능한지 사전에 승인받아야 함
✅ 잔금일에 기존 대출이 상환되었는지 확인 후, 잔금 지급
✅ 기존 대출이 상환되지 않으면, 잔금 지급을 보류하고 등기 이전이 원활하게 진행될 때까지 기다려야 함

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✅ 결론: 대출이 있는 아파트도 안전하게 매매할 수 있다!

📌 꼭 기억해야 할 핵심 포인트!
✅ 대부분의 아파트 매매는 기존 주택담보대출(주담대)이 남아 있는 경우가 많음
✅ 매매계약서 특약 사항에 "잔금일 당일 대출 상환 후 등기 이전" 조건을 반드시 넣어야 함
✅ 매수자는 LTV 한도를 확인하고 주택담보대출을 미리 준비해야 함
✅ 잔금일에 기존 대출이 상환되었는지 확인한 후 잔금을 지급해야 안전한 거래가 가능

🏠 대출이 있는 아파트 매매, 이제 걱정 없이 진행할 수 있겠죠?
계약서 작성부터 대출 상환, 등기 이전까지 철저히 준비하면 안전한 거래가 가능합니다!

📢 여러분의 경험은?
대출이 남아있는 아파트를 매매해 본 경험이 있으신가요? 궁금한 점이나 추가 질문이 있다면 댓글로 남겨주세요!