계약갱신권 행사 후 집주인이 바뀐다면? 세입자의 권리와 대처법 총정리

전세 계약이 만료되기 전, 세입자는 계약갱신요구권(계약갱신권)을 행사할 수 있습니다. 하지만, 집주인이 집을 매도하고 새로운 집주인이 실거주 의사를 밝히면, 세입자는 계약을 유지할 수 있을까요?

이 글에서는 계약갱신권 행사 후 집주인이 바뀌는 상황에서 세입자의 권리, 계약 갱신 취소 가능 여부, 그리고 대처 방법을 자세히 살펴보겠습니다.

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✅ 계약갱신요구권이란? 기본 개념 정리

📌 계약갱신요구권(계갱권)이란?
세입자가 전세계약 만료 전에 1회(2년) 계약 연장을 요구할 수 있는 권리입니다. (주택임대차보호법 제6조)

✔ 임대인은 정당한 사유(실거주, 재건축 등)가 없으면 거부할 수 없음
✔ 세입자는 계약 만료 6개월~2개월 전에 계약 갱신 의사를 밝혀야 함
✔ 최대 4년(2+2년) 거주 가능

💡 즉, 세입자가 계약갱신권을 행사하면, 기본적으로 계약이 2년 더 연장됩니다.

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✅ 집주인이 바뀌면 계약갱신권은 유지될까?

📌 새로운 집주인이 실거주를 이유로 갱신을 거부할 수 있을까?
새로운 집주인이 실거주를 이유로 **갱신을 거부할 수 있는지 여부는 ‘소유권 이전 시점’**에 따라 달라집니다.

1️⃣ 매수인이 계약갱신을 거부할 수 있는 경우

✔ 매수인이 실거주 목적으로 매입했으며, 계약 만료 6개월 전까지 소유권 이전 등기를 마친 경우
✔ 새로운 집주인이 실제로 거주할 계획이 있는 경우

💡 즉, 새로운 집주인이 실거주할 계획이라면, 계약 만료 6개월 전까지 등기를 마쳐야 갱신을 거부할 수 있습니다.

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2️⃣ 매수인이 갱신을 거부할 수 없는 경우

❌ 세입자가 이미 계약갱신권을 행사한 경우
❌ 집주인이 계약 만료 6개월 전까지 등기를 마치지 않은 경우
❌ 새로운 집주인이 실거주 의사가 없거나, 거짓으로 실거주를 이유로 내보내려는 경우

💡 즉, 새로운 집주인이 실거주할 의사가 있더라도, 6개월 전까지 등기가 완료되지 않았다면 갱신을 거부할 수 없습니다.

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✅ 세입자가 계약갱신권을 취소하고 이사할 수 있을까?

📌 계약갱신권 행사 후, 이사를 가기로 결정할 수 있을까?
✔ 세입자는 계약 만료 2개월 전까지 임대인에게 계약을 연장하지 않겠다고 통보할 수 있습니다.
✔ 하지만, 계약갱신권 행사 후 취소할 경우, 손해배상 문제가 발생할 수도 있습니다.

💡 즉, 갱신권을 행사했다가 취소하더라도 계약 만료 2개월 전까지 통보하면 이사를 갈 수 있지만, 집주인이 손해를 주장할 가능성이 있습니다.

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✅ 계약갱신권 행사 후 집주인이 바뀌는 경우, 세입자가 해야 할 일

📌 1️⃣ 집주인이 실거주를 이유로 갱신을 거부할 경우 확인해야 할 사항
✔ 매수인이 계약 만료 6개월 전까지 소유권 이전 등기를 마쳤는지 확인
✔ 새로운 집주인이 실거주할 의사가 진짜인지 확인
✔ 거짓 실거주로 인해 계약을 해지당한 경우, 손해배상 청구 가능 (주택임대차보호법 개정)

💡 만약 실거주 이유로 나가야 한다면, 새로운 집주인에게 확실한 증거(등기부등본, 거주 의사)를 요청하는 것이 중요합니다.

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📌 2️⃣ 계약갱신권을 취소하고 이사하려면?
✔ 계약 만료 2개월 전까지 집주인에게 이사를 하겠다고 통보
✔ 계약 갱신을 취소할 경우, 집주인이 손해배상을 요구할 가능성 있음

💡 임대인이 손해를 주장하면 법적 조언을 받는 것도 방법입니다.

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📌 3️⃣ 계약 연장을 원할 경우 해야 할 일
✔ 새로운 집주인이 실거주하지 않는다면 계약 연장 요구 가능
✔ 매수인과 협의하여 계약 승계 확인
✔ 새로운 집주인이 실거주를 이유로 내보내려 한다면 등기부등본과 실제 거주 계획을 확인

💡 새로운 집주인이 실거주할 계획이 없거나 6개월 전 등기를 마치지 않았다면, 세입자는 계약 연장을 요구할 수 있습니다.

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✅ 세입자의 계약갱신권 보호 방법

1️⃣ 집주인이 바뀌어도 계약갱신권이 유지되는지 확인
✔ 매수인이 6개월 전까지 소유권 이전을 했는지 체크

2️⃣ 실거주 목적 여부를 확인
✔ 새로운 집주인이 실거주할 의사가 있는지 명확한 증거 요청

3️⃣ 계약갱신권을 취소하고 이사할 경우, 계약 만료 2개월 전까지 통보
✔ 손해배상 문제 발생 가능성 고려

4️⃣ 계약 연장을 원한다면, 새로운 집주인과 협의
✔ 새로운 집주인이 실거주하지 않는다면 계약 유지 가능

💡 즉, 계약갱신권을 행사한 상태라면, 집주인이 바뀌더라도 갱신 거부가 불가능할 수 있으므로, 법적 권리를 잘 지켜야 합니다.

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🔎 결론: 계약갱신권 행사 후 집주인이 바뀌어도 세입자의 권리는 유지된다!

📌 1️⃣ 새로운 집주인이 실거주를 이유로 갱신을 거부하려면?
✔ 계약 만료 6개월 전까지 소유권 이전 등기를 마쳐야 가능
✔ 새로운 집주인이 실거주하지 않으면 갱신권 유지 가능

📌 2️⃣ 계약갱신권을 행사한 후에도 이사할 수 있을까?
✔ 계약 만료 2개월 전까지 통보하면 이사 가능
✔ 하지만, 계약 취소로 인해 집주인이 손해배상을 요구할 수도 있음

📌 3️⃣ 세입자가 계약 연장을 원할 경우?
✔ 새로운 집주인이 실거주할 계획이 없다면, 기존 계약을 유지할 수 있음
✔ 매수인이 6개월 전까지 소유권 이전을 하지 않았다면, 갱신을 거부할 수 없음

💡 따라서, 계약갱신권을 행사한 후 집주인이 바뀌더라도 세입자의 권리는 보호될 수 있으며, 실거주 여부를 확인하는 것이 가장 중요합니다.