아파트 매매 시 근저당 설정 문제 해결하기: 계약 특약사항에 근저당 말소 조건 추가하기

아파트 매매 시 근저당 설정 여부는 매수인 입장에서 매우 중요한 문제입니다. 현재 매도인이 설정한 1억 3천2백만 원의 근저당이 말소되지 않을 경우, 매매 계약에 불이익이 발생할 수 있기 때문입니다. 따라서 매매 계약서를 작성할 때, 근저당 말소와 관련된 특약사항을 추가해 매수인의 권리를 보호할 수 있습니다. 이번 글에서는 아파트 매매 시 근저당 말소 조건을 특약사항에 포함하는 방법과 주의사항에 대해 알아보겠습니다.

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근저당 설정의 의미와 매수인에게 미치는 영향

근저당 설정은 부동산을 담보로 대출을 받는 과정에서 채권자가 채무 불이행 시 경매를 통해 변제를 받을 수 있는 권리를 확보하는 것을 의미합니다. 매수인의 입장에서 근저당이 말소되지 않으면 해당 부동산의 소유권을 안전하게 확보할 수 없으므로, 잔금 지급일 이전에 근저당 말소가 완료되어야 합니다.

1. 근저당 말소의 중요성: 매매 계약을 체결할 때 매수인이 소유권을 온전히 확보하려면 근저당 설정이 말소되어 있어야 합니다.
2. 근저당 말소 실패 시 위험: 근저당이 말소되지 않으면 채권자의 권리가 남아 매수인의 재산권에 영향을 미칠 수 있습니다.

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특약사항에 근저당 말소 조건 추가하기

근저당 말소 문제를 해결하기 위해 매매 계약서의 특약사항에 근저당 말소 조건을 추가하여 매수인의 권리를 보호할 수 있습니다. 다음과 같은 조건을 특약사항에 포함할 수 있습니다.

1. 잔금일까지 근저당 말소 완료 조건: 계약서에 잔금일까지 근저당이 말소되지 않을 경우, 계약을 파기할 수 있다는 조항을 포함하여 매수인의 권리를 명확히 할 수 있습니다.
2. 은행 동행 및 근저당 상환 조항: 매도인이 근저당을 말소하지 못할 경우, 잔금 지급 시 매수인과 매도인이 함께 은행을 방문해 상환과 말소 신청을 완료하는 조건을 추가할 수 있습니다. 이를 통해 근저당 말소의 안전성을 높일 수 있습니다.
3. 위반 시 배액 배상 조건: 근저당 말소가 잔금일까지 완료되지 않거나, 은행 동행 상환에 실패할 경우 매도인이 매수인에게 계약금의 배액을 배상하는 조건을 명시합니다. 이는 매수인에게 불이익이 발생할 경우 그 손실을 보상받을 수 있도록 하는 방안입니다.

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특약사항 예시 문구

매매 계약서 특약사항에 다음과 같은 문구를 추가하여 근저당 말소 조건을 명확히 할 수 있습니다.

• 특약사항 예시: "잔금일까지 매도인은 근저당(1억 3천2백만 원)을 완전히 말소할 의무가 있으며, 잔금 처리일에 매수인과 매도인이 함께 은행에 동행하여 상환 및 근저당 말소를 완료한다. 근저당 말소 실패 시 본 계약은 즉시 해제되며, 매도인은 매수인에게 계약금의 배액을 배상한다."

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근저당 말소 조건 특약 추가 시 유의사항

1. 법적 조언 받기: 특약사항이 매수인의 권리를 보호할 수 있도록 법률 전문가와 상담하는 것이 좋습니다. 이를 통해 계약서의 법적 효력을 확실히 할 수 있습니다.
2. 공증 요청 고려: 특약사항의 법적 효력을 높이기 위해 계약서를 공증하는 것도 권장됩니다. 공증을 통해 매도인의 이행 책임을 보다 명확히 할 수 있습니다.
3. 대금 지급 시 유의사항: 근저당이 말소되지 않은 상태에서 잔금을 지급하지 않도록 주의해야 하며, 은행 동행 절차를 미리 준비해 잔금 지급 당일에 말소와 동시에 이루어질 수 있도록 계획합니다.

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마무리하며: 근저당 말소를 통한 안전한 부동산 매매 계약 체결하기

매매 계약 시 근저당 설정 문제를 명확히 해결하기 위해 특약사항을 추가하여 매수인의 권리를 보호하는 것이 중요합니다. 근저당 말소 조건, 은행 동행 절차, 배액 배상 조항 등을 통해 매도인의 의무를 명확히 하고, 계약서 작성 시 변호사와의 상담을 통해 법적 효력을 강화하시기 바랍니다.