임차권등기 및 가압류가 있는 부동산 매매: 가능성 및 절차

안녕하세요. 전세사기 피해를 입어 힘든 상황에 처하신 것을 안타깝게 생각합니다. 현재 거주하시는 집에 임차권등기 5건과 가압류가 걸려있는 상황에서 매매가 가능한지, 그리고 매매 시 어떤 절차가 이루어지는지에 대해 알아보겠습니다. 이를 통해 상황을 조금이나마 명확히 이해하고, 적절한 대응책을 찾으실 수 있기를 바랍니다.

1. 등기부등본에 임차권, 가압류가 있을 때 매매 가능 여부

매매 가능 여부: 등기부등본에 임차권등기 및 가압류가 설정된 부동산도 매매는 가능합니다. 다만, 이러한 제한사항이 있는 부동산은 매수자가 부채를 인수해야 하는 부담이 있기 때문에, 일반적으로 매매가격이 저감되는 경향이 있습니다.

매매 절차: 매수자가 해당 부동산을 매수하기 위해서는 임차권등기 및 가압류를 해소하는 절차를 거쳐야 합니다. 이는 다음과 같은 방법으로 진행될 수 있습니다:

• 임차권 및 가압류 해소: 매수자가 매매대금 중 일부를 사용하여 임차권 및 가압류를 해소하고, 나머지 금액을 매도인에게 지급하는 방식입니다.
• 채권자와의 협상: 매도인이 채권자와 협상하여 부채를 일부 감면받거나, 분할 상환 조건을 협의할 수도 있습니다.

2. 매매 시 전세금 반환 방법

매매 대금 처리: 매매가 이루어질 경우, 매매대금에서 임차권 및 가압류 등 기존의 제한물건을 해소하는 데 우선적으로 사용됩니다. 따라서 매매대금은 다음과 같은 순서로 처리됩니다:

1. 가압류 해소: 가압류 금액을 우선적으로 변제하여 가압류를 해소합니다.
2. 임차권 반환: 임차권 등기를 해소하기 위해 임차인에게 전세금을 반환합니다.
3. 잔여 금액 지급: 제한물건을 해소한 후 남는 금액이 있을 경우, 매도인에게 지급됩니다.

이 경우, 매수자는 제한물건이 모두 해소된 상태에서 부동산 소유권을 취득하게 됩니다.

3. 지급명령 및 약정서 작성의 효력

지급명령 확정: 이미 지급명령이 확정된 상태에서 집주인 통장을 압류한 경우, 해당 채권이 우선적으로 변제될 수 있습니다. 다만, 부동산 매매 시 지급명령이 확정된 금액이 매매대금에서 우선적으로 변제되는지 여부는 채권자 간의 순위에 따라 다를 수 있습니다.

약정서 작성: 집주인과 별도로 약정서를 작성하여 매매 시 1순위로 전세금을 반환한다는 내용을 기재할 수 있습니다. 하지만, 약정서는 채권자 간의 합의에 의한 것이므로 법적 효력이 제한될 수 있습니다. 특히, 경매가 아닌 매매의 경우, 누구에게 먼저 돈을 지급할지는 매도인과 매수인의 합의에 따라 결정될 수 있습니다.

경매와 매매의 차이: 경매는 법원의 감독 하에 진행되므로, 채권자 간의 순위에 따라 배당이 이루어집니다. 반면, 매매는 사적 계약이므로 매매 대금의 분배는 당사자 간의 협의에 따라 결정됩니다. 따라서, 집주인과의 약정서가 매매 시 효력을 발휘하려면 매수인의 동의가 필요할 수 있습니다.

결론

임차권등기 및 가압류가 있는 부동산도 매매가 가능하며, 매매대금은 제한물건을 해소하는 데 우선적으로 사용됩니다. 지급명령이 확정된 상태에서 집주인과의 약정서를 통해 전세금을 우선적으로 반환받을 수 있도록 협의할 수 있지만, 법적 효력을 보장받기 위해서는 매수인의 동의가 필요할 수 있습니다. 이 경우, 유능한 공인중개사나 법무사의 도움을 받아 상황을 해결하는 것이 좋습니다.