재건축 중 주택과 새로 매수한 아파트: 어떤 집을 매도해야 유리한가?

재건축 중인 주택과 현재 거주 중인 아파트를 소유하고 있을 때, 어느 주택을 매도하는 것이 세금 측면에서 유리한지 고민이 됩니다. 이번 글에서는 재건축 중 주택과 새로 매수한 아파트 중 어떤 주택을 매도해야 양도소득세 측면에서 유리한지 자세히 살펴보겠습니다.

1. 사례 개요

• 재건축 중 주택: 기존 주택을 재건축 중이며, 준공 후 완공될 예정.
• 현재 거주 중인 아파트: 새로 매수하여 거주 중.
• 매도 계획: 재건축 중 주택이 완공된 후 두 주택 중 한 채를 매도할 예정.

2. 양도소득세 비과세 요건

대체주택 비과세 요건:

1. 재건축 중 주택 취득 시기: 재건축 시행인가가 난 이후에 새로운 아파트를 취득한 경우.
2. 세대 전원 거주: 대체주택(현재 거주 중인 아파트)에 세대 전원이 1년 이상 거주해야 함.
3. 양도 시기: 재건축 주택 준공일로부터 3년 이내에 대체주택을 양도해야 함.

이 요건을 충족하면 양도소득세 비과세 혜택을 받을 수 있습니다.

3. 두 주택의 세금 비교

1. 재건축 주택을 매도할 경우:
   • 양도가액: 재건축 완료 후 주택의 시세에 따라 결정.
   • 취득가액: 재건축 전 주택의 취득가액 및 재건축 비용.
   • 양도차익: 양도가액 - 취득가액 - 필요경비.
   • 장기보유특별공제: 재건축 전 주택 보유 기간을 기준으로 공제.
2. 현재 거주 중인 아파트를 매도할 경우:
   • 양도가액: 현재 아파트의 시세에 따라 결정.
   • 취득가액: 아파트 매수 시의 가격.
   • 양도차익: 양도가액 - 취득가액 - 필요경비.
   • 장기보유특별공제: 현재 아파트의 보유 기간을 기준으로 공제.

4. 세금 계산 예시

예시 가정:

• 재건축 주택: 취득가액 5억 원, 재건축 비용 3억 원, 양도가액 12억 원.
• 현재 아파트: 취득가액 8억 원, 양도가액 10억 원.
• 필요경비: 각각 취득가액의 3% (재건축 주택 2천4백만 원, 아파트 2천4백만 원).

1. 재건축 주택 매도 시 양도소득세:
   • 양도차익: 12억 원 - (5억 원 + 3억 원 + 2천4백만 원) = 3억 7천6백만 원.
   • 장기보유특별공제: 보유 기간에 따라 달라짐 (예: 10년 보유 시 30%).
   • 과세표준: 3억 7천6백만 원 - 장기보유특별공제.
   • 세율: 기본 세율 적용 (6%~45%).
2. 현재 아파트 매도 시 양도소득세:
   • 양도차익: 10억 원 - (8억 원 + 2천4백만 원) = 1억 7천6백만 원.
   • 장기보유특별공제: 보유 기간에 따라 달라짐 (예: 2년 보유 시 4%).
   • 과세표준: 1억 7천6백만 원 - 장기보유특별공제.
   • 세율: 기본 세율 적용 (6%~45%).

5. 절세 전략

1. 대체주택 비과세 요건 충족: 재건축 주택 준공 후 대체주택(현재 아파트)에서 세대 전원이 1년 이상 거주하고, 준공일로부터 3년 이내에 대체주택을 매도하여 비과세 혜택을 받습니다.
2. 장기보유특별공제 극대화: 보유 기간을 최대한 늘려 장기보유특별공제를 극대화합니다. 보유 기간이 길수록 공제율이 높아져 세금 부담이 줄어듭니다.
3. 필요경비 철저히 반영: 취득세, 법무사 비용, 중개수수료 등 모든 필요경비를 철저히 반영하여 양도차익을 줄입니다.
4. 세무 전문가 상담: 복잡한 세금 계산과 절세 전략 수립을 위해 세무 전문가와 상담하여 최적의 절세 방안을 마련합니다.

6. 결론

재건축 중인 주택과 새로 매수한 아파트 중 어떤 주택을 매도하는 것이 유리한지는 상황에 따라 다릅니다. 대체주택 비과세 요건을 충족하면 양도소득세 비과세 혜택을 받을 수 있으며, 장기보유특별공제를 최대한 활용하는 것이 중요합니다. 세무 전문가의 조언을 받아 정확한 세금 계산과 절세 전략을 마련하는 것이 필요합니다.